Re:滔滔律师在线——咨询、讯息、案例
【案例】
今年1月17日，李先生拿到了新房子的产证，并把抵押权登记证明交给银行，只等银行放款这笔交易就顺利完成了。本以为板上钉钉的事情，没想到银行放款这一环节出了问题。至今一个多月过去了，银行贷款还没放下来。银行方面表示是额度受限，总行不许发放贷款。
按照合同约定，产证出来后5日内李先生要放款给卖家，逾期要支付万分之五的滞纳金；逾期15日，卖家有权收回房子，还要支付20%的违约金。面对每天420元的滞纳金和上家的催告函，李先生虽急得跳脚却只能催促银行。
另一卖房客张小姐也深受其苦。本打算改善居住条件，先卖后买，但去年11月卖房后，银行至今仍未放款，她迟迟未能拿到房款，严重影响了她下一步的计划。
从2月初开始，因为贷款迟迟不放引发的房产交易纠纷开始增多，不仅小银行存在，国有银行和一些大型商业银行也存在这一情况。主要是因为银行的放款额度在不断收紧，定额已经从每季度每月变成每周，一些银行甚至限制到每天。部分银行开始要求有的客户提前还贷后才能放贷。
Re:滔滔律师在线——咨询、讯息、案例
二、去年中国房地产商至少赚了1万亿
据国家统计局统计报告显示，2009年我国房地产市场的商品住宅销售额36769亿元，比去年增长了80％；销售的商品住房面积为8亿平方米。对此，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志估算了开发商的成本账——商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。开发商竞拍拿地，到完成开发和销售两个周期，平均时间在3年以上。
“如此，2009年全国商品房所用土地，平均拿地时间应为2006年。”陈万志说，根据国土资源部城市地价监测信息，当年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率以2来计算，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”约650元，建安费以每平方米1000元计算，其他的配套费、税费和经营管理费，全国城镇的平均费用以600元计算。综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米约2500元。 “由此可以大概算出，2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。”
Re:滔滔律师在线——咨询、讯息、案例
【案例】卖房收5万定金 毁约判还30万
法庭上，纪家兄弟辩称，因他俩在印尼且父亲生病，未能在约定时间来沪签署该房屋买卖合同，之后多次与张小姐协商退还定金未果。他们同意返还定金5万元，对张小姐其余之诉则不认同。
法院参考了双方买卖合同签订及履行后的预期利益，考虑到纪家兄弟已承担了双倍返还定金责任的情况，综合确认了纪家兄弟应赔偿张小姐预期损失20万元。
Re:Re:滔滔律师在线——咨询、讯息、案例
“03年我从某房产公司那里买入一套房子，一切手续齐备。04年该房产公司不知有意还是无意将这套房子卖给另一个人。房产交易中心脑子进水，竟然又出具了相同的一份房产证。现在另一个人想起来要装修，破门而入将我出租给别人储藏的东西全部丢弃。
现在我想确认：两份房产证都为正规，时间顺序我先别人后，因此后一次房产交易无效，房子属于我这件事情能够肯定吗？
破门而入遭受的损失，赔偿我应该向谁提出？另一个买主，房产公司还是房产交易中心？
同样，储藏东西的损失，承租人该向谁提出？
另外咽不下这口气，能不能帮我想出点靠谱的理由，到时候让房产公司和房产交易中心做出补偿？”
我跟帖：
“你的情况近年来交易系统规范化后的确是比较罕见的，就你所说的情况来看，这恐怕需要通过法律途径来解决了，因为第二个购买人也拿到了产证，他自然也认为自己是合法的产权人，没有放弃的理由。所以第一，是要向法院提起确权之诉，即确认这个房屋究竟归谁所有，是归你还是归第二个购买人，确权之后，无权一方的产证应当由交易中心收回注销。第二，是要考虑损失追究的问题，这里有两个途径，一是告第二个购买人侵权，因为他是破门而入、造成破坏和损失的实际侵权行为人，二是告交易中心，因为其工作人员的登记错误造成了一房两证的情况，根据物权法，登记机关因登记错误而造成损失的应当赔偿，至于选择哪个途径是需要进一步分析考虑的。第三，仅从你讲述的情况来看，法院确认房屋归你的可能性是大的，万一还存在其他的情由而判决房屋归第二个购买人的话，那你回过来可以告开发商违约，要求其退一赔一。这是我的一点初步分析，如果需要进一步沟通，可与我联系。”
Re:Re:滔滔律师在线——咨询、讯息、案例
2006年11月，李先生购买了某大厦的一间房屋用作办公，并与物业公司签订了约定。约定规定：物业管理服务费为每月每平方米21元，约定还明确表明，如果房产空置时，业主仍需定期交纳各项费用。然而，自2008年6月李先生的房屋开始空置起，他就开始欠付物业费。
物业公司诉称，公司与李所签约定里详细说明房屋空置时仍需缴各项费用，而且即使李房屋空置，他们仍然向他提供了物业服务。
李则辩称，物业控制大楼空调的提供时间，使得他的租赁和经营都受到影响，物业供热系统每个单元都有具体的使用窗口，有使用量，房屋空置期间，的确是降低了物业服务费。
上海一中院运用最高人民法院颁布的物业纠纷司法解释审理后认为，物业服务企业已经按照合同约定提供服务，李应当支付相关物业费。且双方签订的约定也明确表明，房产如空置时，仍需定期交纳各项费用，依法有据，所以法院予以支持，判决李先生须缴物业费3.6万元。
Re:Re:Re:滔滔律师在线——咨询、讯息、案例
1、香港房贷生意瞄准上海豪客 利率竞争出现地窖价
在内地银行业去年经历了异常汹涌的房贷放水后，香港银行业从今年开始群起效仿，亲临上海招揽房产投资客，在血拼低利率上相比内地银行有过之而无不及，甚至为争抢房贷生意接连推出1%以下的超低利率。虽然香港金管局近日协调降温利率战，但仍吸引不少沪上房产投资客纷纷赶在4月底的最后期限前下单购置香港房产。
2、国资委官员熊志军 建议征收房地产行业暴利税
针对国企进军房地产行业遭到质疑，昨日在中国发展高层论坛2010年年会召开的间隙，国务院国资委分配局局长熊志军对媒体表示，国企进入不是导致高房价的决定性因素，但此举造成房地产的利益格局面临挑战，因此国企在受“夹板气”，对此，他呼吁全国人大明确国企的定位；另外，他建议征收暴利税来控制房地产行业的利润。
Re:Re:Re:Re:滔滔律师在线——咨询、讯息、案例
仲裁委员会经过调查核实，李某的父亲既不是企业的退休员工，也没有在企业上过一天班，企业却通过银行每月支付其父亲2500元工资。另外还有证人证明当时企业董事长答应李某以其父亲的名字支付另外一部分工资报酬，目的是为了减少企业支出。所以，仲裁委员会认为，李某每月的工资收入不是4000元，而是6500元。按照《劳动合同法》第四十七条规定，用人单位支付劳动者经济补偿金的标准是按劳动者解除或者终止劳动合同前12个月的平均工资收入计算。现在企业与李某协商解除劳动关系，应该按照6500元工资标准支付李某的经济补偿金。企业为了减少支出规避法律、法规的这种违规行为应该得到纠正，而李某的合法权益应受到法律的保护。仲裁委遂作出该企业须按照6500元工资标准支付李某的经济补偿金的裁决。
Re:Re:滔滔律师在线——咨询、讯息、案例
Re:Re:滔滔律师在线——咨询、讯息、案例
上海各板块居住环境风险
