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主题:揭秘买房赠地下室的销售把戏,长点儿心!别再拼命往坑里跳了!

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叨一叨

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发表于2017-09-13 16:53:24 |只看该作者
楼主

“买房赠地下室”的楼盘让利对于购房者来说,很有吸引力。值得注意的是,白送的房产面积固然诱人,但因为涉及复杂的产权问题,地下室的赠与行为很可能埋下隐患,令购房人得不偿失,因此值得特别留意。


 赠送地下室抬高房子价格


      据了解,市场上“买房赠地下室”的产品多为多层的底层户型或是洋房、别墅,这类产品的售价比其他楼层略贵,但赠送地下室。开发商称,地下室是白送的,不收取业主的费用,将来也无法办理地下室的产权证,但是不影响业主正常使用。有的带地下室的产品,开发商会按一定价格出售地下室的面积。


      调查发现,目前市场上带地下室的商品住宅,其地下室产权情况大致四类:


一,地下室有单独产权。或与房屋具共有一个产权。此类地下室产权归业主所有,具有单独产权证的地下室还可以,作为常规住宅买卖。


二,作为人防工程的地下室产权,归开发商所有,但是保证其使用功能不能任意租售,


三,作为车库和其他公共用途的地下室属于不可分摊的公用建筑部分开发商也无权对其进行租售


四,地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上地下室的管理权,归社区的业主委员会,任何业主都不能自行对地下室进行租售。


      有业内人士认为,虽然开发商都知道地下室产权不明暗藏风险,但售房时故意模糊产权问题,利用“赠送”的诱饵抬高地上部分价格,甚至将不能出售的地下室便宜卖给业主以获利,在开发商看来,地下室售出已既成事实,日后即使被业委会追究,对方维权也会困难重重。



无产权地下室白送也闹心。


      事实上,这些赠送面积往往都没有产权,开发商无需缴纳这部分面积的土地出让金,只需投入较少的土建成本,就可以为住宅本身提价带来巨大便利。但对于购房者来说,不但多支出了购房费用,还要承受因此带来的风险。


      江西商海律师事务所魏亮律师表示,凡是没有交纳土地出让金的地下室,都是无法办理产权证的。按照物权法的相关规定,没有产权的地下室属于公摊面积,处分权属于全体业主,开发商不能对外销售,也没有权利赠送给购房者。如果开发商销售这种无产权地下室,业委会有权追回收益,购买了这种地下室的业主就要承受损失。而即使开发商售房时是将地下室赠送的,也是为了借此给购房者一个买房增值的印象,令地上部分的房价达到他们的预期水平,一旦出现纠纷,吃亏的还是购房者。因此,白送地下室未必是好事,如果不搞清其中的产权问题,不认清风险,很可能得不偿失。遇到开发商不明晰地下室产权问题、半卖半送的情况,购房人一定要留心。



有产权地下室需缴契税     


      值得注意的是,有一种情况,即当项目取得了规划部门对地下室的规划许可,而且开发商并未将建设地下室的成本摊入售房成本中时,开发商是可以赠与或者出售地下室的。


      对此,业内人士表示,只要产权明确,且销售时的产权性质与规划审批相符,开发商就有权根据市场行情自由定价销售地下室。需要提醒购房者的是,购买有产权的地下室,也要和地上部分一样交纳契税。购房者应该在购房时与开发商约定好,这笔税费由谁来交,并将此写入合同。除此以外,业主还需要按地下室的建筑面积来交纳公共维修基金和物业费。文/记者夏震



住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》


(下称《规范》),已于今年7月1日起正式实施。根据新版《规范》,开发商常用的飘窗、奇偶层阳台、地下室等赠送空间,将不能再以全赠送的形式出现。

  

  

  根据《规范》,窗台与室内楼地面高差在0 .45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。但按照2005版《规范》,飘窗是不算面积的,这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。


  大家熟悉的奇偶层阳台,也受到了限制。按照新《规范》要求,在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧版的《规范》里,建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。



  而流行的买别墅送地下室,今后全国多个城市也可能行不通了。按照新版《规范》,地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2 .2米以下的,应计算二分之一面积。此外,建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层,结构层在2 .2米以下,也要算二分之一面积。还有顶盖的采光井应按一层计算面积,且结构净高在2 .1米及以上的,应计算全面积;结构净高在2 .1米以下的,应计算1/2面积。这样一来完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的旧规范。

  

大部分业内专家认为,新版《规范》更细化、更具体,也更严格。对飘窗、露台、阳台、设备管道夹层、采光井等给出了新的定义,并做出更严格的界定。在以后的户型审批中,房企想再以赠送面积做筹码吸引购房者很难再行通了。“偷面积就像在夹缝中求生存,而如今这个夹缝已经越来越窄,受到的约束越来约多了,想钻空会越来越难。”

  

据多家设计师透露,由于全国多个城市在近几年已出台了地方性的面积计算新规范,从某种意义上而言,对面积的计算方面更为详细,此次全国新规对多个城市的影响不尽相同。



广州N+1户型或受影响最大


  其实,广州已在2011年出台了《广州市规划管理建筑面积计算办法》,要求从2011年6月1日起正式实施。合富房地产经济研究院龙斌认为,相对其他城市,此前广州对赠送面积的限制已十分严格,新规对广州楼市影响没有其他城市那么大。


  2014版新规对其他城市可能影响较大的飘窗,在广州的影响较小。根据广州2011版规范,飘窗突出外墙结构边线小于或者等与0 .5米且高度小于2.2米的不计算面积,超出上述规定的,按照其水平投影面积计算建筑面积。而新《规范》和广州2011版相似,仅是高度从2.2米调低为2.1米。


  相对而言,对地下空间的影响相对较大一些。按照新版《规范》,地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层在2.2米 以上的计全面积,结构层高在2.2米以下的,应计算1/2面积。而广州2011版规范并没对地下空间进行明确规定,仅规定“架空层、避难层、结构转换层、设备管理夹层层高小于2.2米的,不计算建筑面积,层高大于或者等于2.2米的才计算面积。”


  对广州影响最大的可能算是N +1户型了。在广州版规范中,对内阳台并没有明确的规定,只是简单的提一句“居住建筑的阳台、入户花园、非居住建筑的阳台等,按照其水平投影面积计算建筑面积。”


  或许正因为没有对内阳台进行明确的规定,近两年,为了营造更多的使用空间,开发商在户型审批中,往往设计出较大面积的内阳台,在销售时将此阳台空间分隔成房间,以创新N +1户型的高使用率来吸引购房者。


但2014新《规范》却有了明确的规定:在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积。这意味着,开发商惯用的半赠送的内阳台将要全部列为建筑面积了。



有业内人士表示,由于新规越来越严格,偷面积会变的越来越困难,N+1会逐渐减少


据了解,目前广州在售的相当一部分住宅产品中,仍有打“赠送牌”,但这些产品审批基本上都在新版《规范》前通过,所以不受新政影响。至于新《规范》执行后的这20多天内,鲜有开发商报批新项目,所以尚不清楚是否按新规执行。记者向广州规划部门核实情况,对方截止到记者发稿时仍没有回复。


购房成本未必增加


赠送面积减少,这意味着户型的建筑面积将会增加,会不会增加市民的购房成本?

一般而言,总房款是按建筑面积来计算的。例如,原本一套建筑面积90平方米的单位,设有奇偶层露台、内凹阳台和飘窗,开发商赠送面积为10平方米,如果按新规范来操作,签合同的户型建筑面积就不是旧规的90平方米了,而要按100平方米来算总价。


正因为建筑面积有所增加,很多准备购房的人担心未来购房成本会增加。家住海珠区的网友发帖称:“原先90平方米的房子,变成了100平方米,等于消费者要多出10%的钱,以后买楼只怕会越来越贵了。”


开发商向公共空间要面积变难


值得关注的是,原先赠送面积的部分极少纳入商品房买卖合同,往往以补充协议形式出现在合同附件的也甚少。有评论认为,新规范确定了购房面积,杜绝了赠送面积存在的隐患。


对于这个说法,有业内人士表示:“其实赠送面积的隐患很小,目前市场发育比较成熟、竞争比较激烈,很多信息都是公开透明的,从户型图上看,很多都标明了哪些是赠送面积,消费者维权的途径也很多,开发商很少能在这方面欺骗消费者。”


也有业内人士指出,楼盘本身的地块数据指标是一定的,规划报批时的建筑面积、绿化率、容积率都是恒定的,赠送面积的“偷”实则是偷偷改变容积率,意味着开发商向公共空间要面积,多数赠送面积多的楼盘,容积率比实际要高很多,且在实际体验中就能明显感觉到居住密集度非常高。


全国2014版新规与广州2011版规范的部分差异


关于地下室


2014版:地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层在2.2米以上的计全面积,结构层高在2 .2米以下的,应计算1/2面积。


2011版:没对地下空间进行明确规定,仅规定“架空层、避难层、结构转换层、设备管理夹层层高小于2.2米的,不计算建筑面积,层高大于或者等于2.2米的才计算面积。”

关于阳台


2014版:在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积。


2011版:居住建筑的阳台、入户花园、非居住建筑的阳台等,按照其水平投影面积计算建筑面积。


关于飘窗


2014版:窗台与室内地面高差在0 .45米以下且结构净高在2 .10米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

2011版:飘窗突出外墙结构边线小于或者等于0 .5米且高度小于2 .2米的不计算面积,超出上述规定的,按照其水平投影面积计算建筑面积。



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优克

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发表于2017-09-13 16:59:25 |只看该作者
沙发
叨一叨,您好!您所发的帖子“揭秘买房赠地下室的销售把戏,长点儿心!别再拼命往坑里跳了!”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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啾啾儿

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发表于2017-09-13 17:03:27 |只看该作者
板凳
说着是白送,其实不然。




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idiot2016

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发表于2017-09-13 17:11:12 |只看该作者
4楼

别墅不都是送地下室的吗?




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ive3025

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发表于2017-09-13 17:17:33 |只看该作者
5楼

说的很有道理



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txjiang

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发表于2017-09-13 17:18:07 |只看该作者
6楼



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王志

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发表于2017-09-14 15:43:23 |只看该作者
7楼
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