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主题:板块解读 | 嘉定主城区板块如何低调地“突出重围”

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nanshu790

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发表于2017-09-13 16:48:25 |只看该作者
楼主
标签:绿地 配套 中心 销售 城区 
前言

据中指数据库显示,嘉定主城区板块为近一年上海市各板块销售金额之首,成为上海最受欢迎的置业区域之一,这其中吸引购房者们的是什么呢?且听中指道来。


01 嘉定主城区为嘉定区行政中心

交通四通八达,配套十分成熟


嘉定区是上海市的副中心之一,嘉定主城区板块经过十余年的发展已十分成熟。嘉定主城区位于上海市西北方向,距离市中心直线距离约25公里,为嘉定区行政中心,处于嘉定区中心位置。板块定位为以现代服务业、世界级体育休闲业和高科技产业为核心的现代化基地。


板块解读 | 嘉定主城区板块如何低调地“突出重围”

板块内有地铁11号线贯穿,直达普陀等市区中心区,到虹桥机场车程非常近,自驾出行便捷,各主干道到达市区均非常方便,有足够的实力吸引市区的客源。板块辐射区域配套成熟,教育资源优质(中福会幼儿园--宋庆龄幼儿园分校、嘉定区实验小学、上海市育才中学、上海大学嘉定校区),板块内有三甲医院(瑞金医院),商业和自然资源配套齐全,宜居性较强。此外,嘉定新城作为上海郊区新城之一的规划十分利好板块发展。


众多实力房企深耕


嘉定主城区板块目前已入驻绿地、保利置业、恒大、金地、嘉宝、禹洲、金隅等大型房企。知名房企在前期利用品牌及市场影响力积极布局,经过10余年的发展与深耕,板块内房地产市场的整体成熟度不断提升,区域内成熟的配套以及发展规划进一步促进板块发展。


板块解读 | 嘉定主城区板块如何低调地“突出重围”

世界500强企业绿地控股继绿地海域观园后在嘉定主城区推出绿地天呈,凭借良好的市场口碑赢得客户对产品质量的信赖,加上项目户型优势明显,价格处于区域内平均水平,客户接受度高,取得很好的销售业绩。又以嘉宝集团为例,作为该区域发展的重要参与者,对该板块突出的成绩贡献了很大一份力量,多年的深耕为企业在该区域打下坚实的基础。 


嘉定主城区板块商品住宅整体供不应求


近一年嘉定主城区商品住宅供应量共计29.6万平米,成交量43.56万平米,整体供不应求;成交自去年8月份开始下滑,10月受新政“沪六条”的影响,成交回落,今年4、5月再出双政,整体来看,整个上半年商品住宅市场都比较冷清,但7月仍呈现出供不应求的态势。


嘉定主城区近一年供求走势


板块解读 | 嘉定主城区板块如何低调地“突出重围”

截至2017年7月底,嘉定主城区商品住宅可售面积为32.09万平米,环比小幅下跌2%,较去年同期下跌22.6%。受去年接二连三的政策升级影响,2017年嘉定主城区商品住宅出清周期逐月走高,至5月份才有所回落,7月份出清周期为10.21个月。


近一年嘉定主城区商品住宅存量和去化走势


板块解读 | 嘉定主城区板块如何低调地“突出重围”

02 嘉定主城区近一年销售势头大好

从上海市各板块中脱颖而出


嘉定主城区板块市场表现突出


嘉定主城区板块近一年销售额在全市商品住宅销售中表现名列前茅,销售面积也仅次于南汇临港新城板块,临港新城板块销售量最大,同时供应量也最多,供应量超嘉定主城区板块。对比下来,嘉定主城区供应压力更小。全市121个板块近一年商品住宅销售中,销售额与销售量均居前列足以体现其在全市各板块的活跃度。


嘉定主城区板块首改和刚需逐步被再改及高改替代


嘉定主城区板块再改需求大幅增加始于今年6月份,2017年6月以前,120-140平米成交占比均维持在三成以下,6月份跃升至68%,7月份仍然占据五成。成交占比萎缩最为明显的是90-120平米首改产品,从成交主力演变为成交占比不到两成。6月份上海70-90平米面积段产品成交反弹,与全市整体市场情况相反,嘉定主城区成交占比下跌13%,与青浦、松江等区刚需较旺的区域显然不构成竞争。


图:嘉定主城区近一年成交面积段走势


板块解读 | 嘉定主城区板块如何低调地“突出重围”

还有比嘉定主城区更“划算”的板块吗?


从项目端看,板块内成交额top10中,项目以板块的“西南-东北”轴分布,半数以上项目为品牌房企开发,八成项目总建筑面积在10-20万方之间,其中金隅大成郡体量最大,达35万方;七成项目主力面积段在80-120平米之间,除排名前三项目低密产品占比较大,前十项目中主要以高层产品为主。


板块解读 | 嘉定主城区板块如何低调地“突出重围”
嘉定主城区板块商品住宅近一年成交额前三名分别为绿地天呈、金地世家和金隅大成郡,前三甲销售成绩遥遥领先,单项目成交面积在5-7万方之间,位居第四的项目嘉宝梦之缘景庭仅成交3万方。

板块解读 | 嘉定主城区板块如何低调地“突出重围”


“高低配”为嘉定主城区热销项目标配? 


排名前三的项目均为 “高低配”,客群主要靠嘉定本地置换客内部消化,再改需求持续旺盛,首改产品错峰销售减缓客群竞争压力。


低密产品占比均在四成左右,且前期推出的低密产品均已基本售罄。高层产品中,绿地天呈和金地世家均以90平米的3房为主力,但3个地铁站的距离足以分离客群,而离绿地天呈较近的金隅大成郡的高层产品均为大户型,以133平米的3房为主,巧妙的避开了产品间的直接竞争,后期即将主打80-90平米的刚需产品也与绿地天呈的高层产品错开了时间,颇有一番双赢的“田忌赛马”的韵味。


金地世家更靠近南翔,地段优势更为明显,且由于拿地时间早,项目整体占据优势,因而客群中有受普陀、杨浦等市区挤压的置换客,本地客户偏年轻,以20岁到42岁之间为主;绿地天呈和金隅大成郡则离嘉定老城区较近,依托老城区的配套,客群也主要以老城区的置换客为主,两个项目若打造同质的产品,客群存在竞争,但两项目的低密产品不同,高层产品中同面积段产品选择错开时间推出,大大减少了项目间客群的竞争。


结语

综上分析,不难得出嘉定主城区明显的优势,不论是交通及周边配套设施,还是在售项目的高性价比,针对客群的准确定位等因素都让它在近一年中拔得头筹。在现在城市群快速发展的大背景下,成为连接长三角的节点城市,辐射长三角的传动轴,这对于嘉定主城区板块来说或将又迎来一波发展机遇。




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优克

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发表于2017-09-13 16:59:36 |只看该作者
沙发
nanshu790,您好!您所发的帖子“板块解读 | 嘉定主城区板块如何低调地“突出重围””已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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啾啾儿

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发表于2017-09-13 17:03:14 |只看该作者
板凳
嘉定主城区各方面的配套都发展的很成熟了


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idiot2016

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发表于2017-09-13 17:05:22 |只看该作者
4楼

可惜供不应求



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ive3025

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发表于2017-09-13 17:17:26 |只看该作者
5楼

嘉定主城区现在的房子越来越多的改善型了



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txjiang

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发表于2017-09-13 17:18:03 |只看该作者
6楼



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王志

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发表于2017-09-14 16:50:41 |只看该作者
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