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主题:买房必看!2017上海九大郊区置业优劣势解读

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优克

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发表于2017-07-19 14:31:59 |只看该作者
楼主

长期以来,上海楼市格局都是以内\中\外环来划分,但如今随着城市进程逐渐加快,基础建设日趋完善,上海楼市版图开启不断向外延展扩张之势。

相比上海中心城区,郊区新房价格上更易入手,房源的供货量也更为充足。另外,近年来,越来越多的品牌房企也将主战场转移至外、郊环区域,大批高品质新盘应孕而生,以供置业者选择。

一组来源于中国指数研究院的真实数据,反映了时下上海楼市的现状——

点击查看图片

▼今年上半年,上海商品住宅(不含保障性住房)销售面积排行TOP10项目全部位于外环以外。

置业解读

那么,在上海外、郊环买房,该重点关注哪些区域?为助力引导广大购房者理性置业,上海房天下对沪上九大郊区的楼市行情及置业优、劣势,逐一进行解读分析。



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优克

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发表于2017-07-19 14:32:10 |只看该作者
沙发

【青浦区】

市场表现

2017上半年,青浦区商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积45.2万方,销售面积49.97万方,双双领跑全市。

土地方面,今年上半年青浦未有新增住宅用地出让。

价格方面,2017年6月,青浦区新建商品住宅成交均价为41906元/平方米,环比上月小幅下调1.52%,较去年同期增长41.25%。

优势

青浦区位于上海市西部,在居住环境方面占优势,区内分布朱家角、淀山湖、东方绿洲等沪上珍贵的生态景观资源,宜居属性强,尤其适合作为度假型居住。以徐泾、赵巷、朱家角为代表的几大青浦主力板块,以小面积别墅业态居多。而今年上半年,青浦新房市场也出现了不少住宅产品。

另外,今年上半年,青浦区的新房供应面积高居全市之首。从楼盘开盘个数来看,1-6月共计13个新开盘项目,仅比排名第一的大浦东少1个,可供购房者选择的余地较大。

另外,受益于大型规划所带来的发展红利,青浦一些主力居住板块,生活配套已见明显改善。如作为大虹桥重要辐射区之一的徐泾板块,目前已有国家会展中心、虹桥世界中心等大型项目建设投入运营,十余所国际知名学校入驻。

又如2040规划中,定位为上海九大新城之一的青浦新城,正着力于推进产城融合,目前已有不少产业园区中新增了酒店、超市等公共服务设施。

不足

根据规划,主要服务于青浦的轨交17号线预计今年底开通。但考虑到目前的“地铁荒”,还是有不少人选择浦东、嘉定或松江等区安家置业。举例青浦新城,现有的置业客群仍以青浦本地人及部分市区的养老客户为主。

也有业内营销人士指出,今年上半年青浦区的楼市行情一般,或许是购房者心理上认为目前房价有所透支。据了解,2016年前,青浦新城新房价格普遍在25000元/平左右,而今板块成交均价眼看着都直奔4万/平了。

另外,青浦区虽然目前的新盘供应量大,但区域产品同质化问题也很严重,购房者买房时难做选择。上海房天下统计,现在售的住宅新盘共有61个,约占全市总量的1/4。

7月新开盘项目动态>>

【盛誉世家】7月7日已开盘

开盘套数:148套       

开盘价格:42000元/㎡

开盘户型:105㎡3房、127㎡及139㎡洋房

青浦区在售新盘一览 >>>




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优克

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发表于2017-07-19 14:32:25 |只看该作者
板凳

【 松江区 】

市场表现

2017上半年,松江区商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积45.2万方,销售面积42.9万方,供销表现均位于全市第三。

土地方面,今年上半年,上海松江区成交4幅住宅用地,总出让面积17.4万方。

价格方面,2017年6月,松江区新建商品住宅成交均价为41146元/平方米,环比上月小幅上涨1.30%,相比16同期增长31.87%。

优势

松江区素来有“上海之根”的美誉,历史文化底蕴深厚。拥有如佘山国家森林公园、辰山植物园、月湖雕塑公园、泰晤士小镇等生态景观资源,较其他郊区而言,居住环境上优势明显。

作为沪上传统置业热门区域之一,松江目前新房供应主要集中在松江新城、松江大学城以及泗泾板块。

经多年发展,这些板块已有一定的生活配套积累。交通上,有贯穿松江多个重要居住区的轨交9号线;商业上,有三湘商业广场、松江万达广场、开元地中海等综合体,衣食住行皆便利。

而在上海2040年规划中,松江被定位于上海的副城区之一。规划所示,两年内明确投入运营的大型配套有:松江T1、T2有轨电车、松江广富林遗址公园等。购房者对于松江的区域前景还是多表示看好的。

不足

区域内的多数新房项目距离地铁站较远,日常出行尚存不便。另,作为唯一承载松江区轨交出行选择的线路,地铁9号线早晚高峰面临的通勤压力巨大。

松江区在售新盘一览 >>>




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优克

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发表于2017-07-19 14:32:35 |只看该作者
4楼

【 浦东(原南汇区) 】

市场表现

2017上半年,浦东(原南汇区)商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积23.94万方,销售面积36.30万方,供不应求。

土地方面,今年上半年,上海浦东(原南汇区)共成交9幅住宅用地,总出让面积39.6万方。

价格方面,2017年6月浦东(原南汇区)新建商品住宅成交均价30217元/平,环比上月微跌0.27%,同比16年数据上涨14.69%。

优势

轨交16号线将浦东(原南汇区)涉及的重要居住片区很好的串列起来,较之同为远郊区域的奉贤、崇明等,通有地铁,交通出行上占优。

再重点看一下涉及的,生活配套较为成熟的板块。先说说周康。

周康楼市,曾狠狠地火过一段时间。尤其周浦万达等大型配套入驻后,周康一度成为品牌房企竞相角逐之地,新盘扎推入市。总体来说,目前周康居住氛围已形成气候,但苦于新盘供给不足。上海房天下统计,目前该板块在售住宅新盘仅有3个。

而当下,浦东(原南汇区)最为热门的置业板块当属临港新城。临港新城是上海2040规划中被重要提及的新城之一。现有的主要配套有临港宝龙、滴水湖、航海博物馆等。已确定并在建的有海昌极地海洋世界、冰雪世界、达高炫乐园等大型旅游配套项目。独特的旅居资源,或为临港新城的人口导入创造机会。

不足

今年上半年,浦东(原南汇区)置业的最大问题在于新房供应的不足。统计数据显示, 2017年1-6月,临港新城板块的新房供应面积达20.31万方,占区域总量的84.83%。其他板块,惠南3.6万方,周康0.04万方,航头、祝桥、新场半年来零供应。

此外,现有的生活配套,除周康板块相对成熟,浦东(原南汇区)其余5大板块的交通、商业、教育、医疗配套还难以满足居住需求,生活多有不便。

7月新开盘项目动态>>

【中骏柏景湾】7月11日已开盘

开盘套数:149套       

开盘价格:48000元/㎡

开盘户型:91㎡、106㎡、116㎡3房

【宝龙世家】7月15日已开盘

开盘套数:249套       

开盘价格:23000元/㎡

开盘户型:93-115㎡3-4房

【尚景丽园】预计7月开盘

浦东(含原南汇)在售新盘一览 >>>




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优克

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发表于2017-07-19 14:32:48 |只看该作者
5楼

【 嘉定区 】

市场表现

2017上半年,嘉定区商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积44.22万方,销售面积42.9万方,供销表现居全市第二。

土地方面,今年上半年,上海嘉定区共成交4幅住宅用地,总出让面积16.25万方。

价格方面,2017年6月,嘉定区新建商品住宅成交均价为40740元/平方米,环比上月上涨9.09%,相比2016年6月同期数据大增53.82%。

优势

一直以来,嘉定都是上海的刚需置业热门大区。而且和其他郊区相比,4万/平出头的房价仍存在优势。

再看区域宜居性,轨交11号线被誉为嘉定“母亲线”,串联嘉定的各个重要板块。而在建中的14号线也将重点途径嘉定,未来或为区域带来更多人气。

具体举例嘉定目前三个推盘量较大的热门板块:嘉定新城、南翔、安亭。

南翔作为嘉定距市区最近的板块,发展较成熟,聚集中冶祥腾、太茂、华润五彩城、印象城等大体量综合体,商业、交通都比较完善成熟,并且有银翔湖和菁英湖两大湖泊,生态环境条件优越。

嘉定新城之前一直是嘉定楼盘供应量最大的板块,教育资源和商业配套近几年有了不错的发展,包括保利大剧院和嘉定图书馆作为嘉定甚至是西上海的两个地标性的建筑,嘉闵线的起点也定在了嘉定新城。

和嘉定其他板块相比,安亭的房价目前还处于较低调的状态,来源于中国指数研究院的6月房价数据显示,目前南翔板块的新房成交价49066元/平方米,嘉定新城43172元/平方米,而安亭板块仅为35545元/平方米。

价格占优,但配套并不逊色。安亭除国际汽车城外,与汽车相关的全产业链已然完备。生活服务型设施方面,11号线安亭站点周边,聚集嘉亭荟、三德商务广场、财富广场等大型商业,板块内还引入华师大、同济大学、上外、东方瑞仕等附属名校教育资源,宜业又宜居。

不足

嘉定南翔、嘉定新城、安亭三大主力居住板块,近几年供应量有所下降,目前主要以次新房为主。具体来分析,南翔目前比较薄弱的环节在于医疗配套;安亭主要配套多集中在地铁站附近,与目前在售新房之间有一定距离。

7月新开盘项目动态>>

【绿地天呈】7月6日已开盘

开盘套数:132套       

开盘价格:43000元/㎡

开盘户型:132-152㎡叠加别墅

【安亭瑞仕锦庭】7月7日已开盘

开盘套数:280套       

开盘价格:31500元/㎡

开盘户型:89-122㎡2-3房

【华谊逸品澜湾】预计7月开盘

开盘户型:92㎡2房、111㎡3房

【大学里】预计7月开盘

开盘套数:288套    

开盘户型:76㎡及88㎡2房、115㎡3房

嘉定区在售新盘一览 >>>




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优克

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发表于2017-07-19 14:32:58 |只看该作者
6楼

【 宝山区 】

市场表现

2017上半年,宝山区商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积31.02万方;销售面积31.6万方,位居全市第五。

土地方面,今年上半年,上海宝山区共成交7幅住宅用地,总出让面积31.99万方。

价格方面, 2017年6月,宝山区新建商品住宅成交均价为46108元/平方米,环比上月下跌8.13%,较去年同期上涨39.04%。

优势

宝山区多个板块汇集大型成熟居住区,如以顾村公园为依托发展的顾村、以上海大学为发展重心的南大,汇集大华虎城、九百购物中心等多个大型商业的大华,拥有优越生态环境的美兰湖罗店等。

具体分析宝山区近年来两个特色明显,入市积极的板块:南大、顾村。

南大拥有上海大学、上大附中等优质教育资源及7号线和在建的15号线,人文居住氛围浓郁,交通便利。与此同时,保利、招商,滨江等品牌房企的入驻,使区域内开始出现面向中高端人群的高品质社区。目前区域均价已达5万左右,部分高端项目报价更是超过6万。

顾村板块是兼刚需改善于一体的置业区域,依托顾村公园、轨交7号线及龙湖北城地铁上盖综合体项目,区域客之外,也吸引了一批北上海的置业人群。尤其每逢樱花节期间,顾村都是整个上海人流量最为密集的地区之一。

不足

宝山区给人的印象是跨度比较长,与多区毗邻,区域内有三条轨交线路贯穿,可是总体发展始终处于缓慢状态。尤其,宝山区北部(罗泾、月浦)深受工业厂房影响,居住环境及生活配套欠缺,导致价格长期处于滞涨状态。

另外,大华、杨行、美兰湖三大原先比较热门的置业板块,今年上半年新房供应较少。

7月新开盘项目动态>>

【中铁北城时代】7月5日已开盘

开盘套数:280套                    

开盘价格:41700元/㎡

开盘户型:90-100㎡2-3房

【上海长滩】7月9日已开盘

开盘套数:752套                     

开盘价格:55000元/㎡

开盘户型:85-167㎡2-4房

【万业紫辰苑】预计7月开盘

开盘户型:86-142㎡2-4房     

开盘价格:预计41000元/㎡

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发表于2017-07-19 14:33:09 |只看该作者
7楼

【 闵行区 】

市场表现

2017上半年,闵行区商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积仅7.7万方,销售面积20.1万方,成交表现居全市第六。

土地方面,今年上半年,上海闵行区共成交2幅住宅用地,总出让面积20.67万方。

价格方面,2017年6月,闵行区新建商品住宅成交均价为61174元/平方米,在全市九大郊区中均价,环比上月下跌19.37%,相比2016年6月同期数据大增32.29%。

优势

从成交结构上来看,闵行房价相对于其他外环板块价格较高的原因,在于区域新房成交主要以改善为主,对居住品质有一定要求的改善客可重点关注。

从配套方面,闵行有不少值得一提之处。

相较其他上海郊区,闵行在教育资源上优势突出。闵行中小学数量不少,也拥有七宝中学、上外闵行外国语学校、上师大附属初中等在全市都有名气的学校,这也是闵行向来作为宜居区域的原因之一。

另外,闵行多个板块内大型成熟居住区多,交通出行选择也比较丰富。目前途径闵行的轨交有1\5\8\9\12号线以及在建的15号线,嘉闵线也以莘庄为起点。

商业上,莘庄TODTOWN、颛桥万达广场、七宝万科商业广场、这些在建的和已经投入运营的大型综合体,都给附近的居民提升相当大的居住档次。

不足

目前闵行可供选择的新房项目太少,统计结果显示,2017上半年闵行区商品住宅的新增供应在全市九大郊区排名“垫底”,外环以外范围,半年来仅有2个新盘入市。

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【万科公园大道】预计7月开盘

开盘户型:67-126㎡1-4房     

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发表于2017-07-19 14:33:19 |只看该作者
8楼

【 金山区 】

市场表现

2017上半年,金山区商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积22.15万方,销售面积19.55万方,供销比1.13:1。

土地方面,今年上半年,上海金山区共成交3幅住宅用地,总出让面积18.21万方。

价格方面,2017年6月金山区新建商品住宅成交均价20385元/平,环比5月增长6.40个百分点。值得一提的是,金山区也是2017上半年全市17个区县中价格增长最大的区县,新房成交价同比涨65.19%。

优势

金山楼市之所以在今年上半年如此火爆,其一,是价格低。根据中国指数研究院的统计数据,2017上半年金山新房成交均价19516元/平,也是唯一的“一字头”房价区域。

第二,得益于“十三五规划”。规划中明确要大幅调整金山的产业结构。目前已有一批高新技术企业落户金山,逐步取代原来的高污染产业结构,很多购房者正是看到了这一利好,纷纷选择来金山置业。

有官方数据显示,今年上半年金山空气质量已有显著改善,空气优良率达到了76.9%,高于去年上海全市的平均值。

再看区域生活配套,其实还是挺丰富的。尤其是新盘供应集中的金山新城,购物就近可选百联、万达、乐购、欧尚等大型商业;医疗资源也比较优质,有复旦大学附属金山医院;教育资源从国际双语幼儿园到市重点金山中学都有。

不足

离市区的距离约70公里,路途远,出行基本靠金山铁路,日常通勤成本高。另外,金山目前还是各种知名化工厂和老牌化工厂的聚集地,不管是距离还是环境,都导致了人口导入难。

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发表于2017-07-19 14:33:39 |只看该作者
9楼

【 奉贤区 】

市场行情

2017上半年,奉贤区商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积16.3万方,销售面积17.86万方,供销略失衡。

土地方面,今年上半年,上海奉贤区共成交4幅住宅用地,总出让面积15.20万方。

价格方面,2017年6月奉贤区新建商品住宅成交均价29638元/平,环比上月增长33.43%,同比16年数据大增44.99%。

优势

目前,奉贤区多个板块房价仍处于上海价格低位水平。中国指数研究院发布的实时数据显示,2017年6月奉贤拓林板块的新房成交均价为19739元/平;而奉城板块的新房成交也仍以“1”字开头,报收16183元/平。

除了价格,也能看到奉贤在大型交通配套建设上的努力。该区目前在建轨交5号线南延伸段,还有一条南桥通往前滩东方体育中心的BRT快速公交。

不足

目前奉贤区供应量明显不足。上海房天下统计,该区域目前仅有8个在售新盘,其中半数以上为卖了多年的尾盘。而今年上半年仅有3个新盘入市,原先活跃的南桥板块,已半年多无新房供应。

此外,奉贤区各板块之间规划发展落差明显。上海之鱼、南桥中央公园等大型规划基本都落脚在南桥,而其余区域规划则少之又少。

还有,目前奉贤区尚未有地铁通达,公共交通的匮乏依然是购房者在奉贤置业的一大难题。

7月新开盘项目动态>>

【欣悦华庭】7月9日已开盘

开盘套数:268套                    

开盘价格:20000元/㎡

开盘户型:69-126㎡1-3房

【秋月朗廷尚东区】7月16日已开盘

开盘套数:196套                    

开盘价格:33000元/㎡

开盘户型:80-89㎡2-3房

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发表于2017-07-19 14:33:53 |只看该作者
10楼

【 崇明区 】

市场行情

2017上半年,崇明区商品住宅(不含保障性住房)批准上市面积3.17万方,销售面积6.99万方,供求不平衡。

土地方面,今年上半年,上海崇明区成交1幅住宅用地,出让面积3.46万方。

价格方面,2017年6月崇明区新建商品住宅成交均价31469元/平,环比上月小幅上涨3.12%,同比去年上涨34.09%。

优势

崇明自然环境优美,拥有东滩湿地、西沙湿地、东平森林公园等生态旅游资源。尤其陈家镇,主要以旅游、度假型别墅为主,与客群置业需求的匹配度还是比较高的。

一项关于“崇明岛置业最大优势”的问卷中,空气清新成为排名第一的优势,占比高达69.61%,而旅游度假占比也达到了25.89%。

再看区域前景,崇明区多项重大交通工程正在稳步推进中。轨交崇明线将在明年年底开工;明年还将开建从陈家镇到陈桥,全长约40公里的崇明生态大道。

不足

目前,交通依旧是崇明最为突出的置业缺陷,现在主要依赖公交。往返市区自驾虽有长江隧桥,但过路费致日常通行成本较高。

第二,崇明现有的生活配套还是有些跟不上,尤其是新盘相对集中的陈家镇板块,环境优越适合度假,但生活便利度明显不足。

第三,如今崇明新房在价格上已逐渐失去优势,目前成交价突破3万/平,性价比不如同为远郊板块的金山或奉贤。

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主题:买房必看!2017上海九大郊区置业优劣势解读

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