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主题:2017年年中土拍追踪|16年热门地块最新建设进程

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优克

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发表于2017-06-19 16:30:34 |只看该作者
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回顾:【2016土拍追踪】住宅类土地建设进展详情(松江版)

【2016土拍追踪】住宅类土地建设进展详情(青浦版)

【2016土拍追踪】住宅类土地建设进展详情(奉贤版)

【2016土拍追踪】住宅类土地建设进展详情(嘉定版)


根据房天下数据监控中心统计,2017年上半年度(截止到2017年6月13日),上海土地市场共计拍出15宗商品住宅用地,其中浦东新区有5宗、金山区和松江区分别有3宗、宝山2宗、奉贤和崇明分别有1宗,从环线位置分布来看,目前出让的住宅类用地都位于外环以外。溢价率方面,15宗地块没有一宗溢价率超过100%,金山的2宗地块则以底价成交,而溢价率最高的是中海地产集团拍得的松江区小昆山镇SJS40001单元17-02号地块,为71.63%。不得不提的是竞拍当日中海地产集团还将此地块临近的2宗地块收入囊中,凭借于此,中海地产集团也成为了2017年上半年上海土地市场最大的拿地赢家,目前已经有4宗商品住宅用地入仓。

2017年上半年房企拿地热度虽不减,但土拍制度收紧,房企遭遇资金预警,参与土拍更加谨。2016年上海调控加码之后,上海市规划和国土资源管理局关于竞买主体的交易资金来源有了严格的六大规定,这些规定房企表外融资用于拿地成为过去式。同时又受到5月最新的土拍新规限制,17年上半年的土拍热度明显不及2016年同期。

回顾2016年度上海土地市场,土拍现场激烈的角逐场面仍历历在目。

根据上海房天下数据中心统计,2016年上海共出让44宗住宅地块(含纯商品住宅用地、商品住宅用地的综合性用地以及动迁安置房用地),实际成交41宗,实际成交面积约200万方,成交金额约1076亿元。包括3宗动迁安置房用地、38宗商品类住宅用地。38宗商品住宅类用地成交面积约190万方,成交金额约1069亿元,溢价率超100%的有25宗。

38宗商品住宅用地(含28宗纯商品住宅用地、10宗商品住宅用地的综合性用地),分布于12个区,多集中于外环外,青浦、浦东、松江分别以出让11宗、6宗、5宗地而位列前三,占据总量一半,未来新房主战场已基本显现。

2016年没有住宅用地出让有这5个,上海中心城区中有4个:黄浦区、徐汇区、长宁区、普陀区、此外还有一个远郊区域金山区也没有普通商品房用地出让。

2016年沪上那些备受关注的热门地块,如今建设进程如何了?今天跟着小编一起追踪一下!



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优克

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发表于2017-06-19 16:30:47 |只看该作者
沙发

成交量最多区域:青浦

青浦区域是2016年度上海各区中住宅类用地成交最多的一个,成交整体楼面单价最高的是中骏拍得的徐泾镇徐南路北侧08-04地块,为45070.49元/平方米。

目前该地块的建设进程:

2016年8月17日下午,中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块,溢价165.16%,成交楼板价45070元/平米。该地块规划用途为普通商品房,东至规划绿地,西至祝桥头路,南至区界,北至方家塘路。据悉,现场共有12家企业参拍。

地块所处的徐泾镇位于上海中心城区西郊,是青浦区的东大门,周边住宅云集,以别墅居多。该地块精装比例要求为100%,中小户型比例不低于80%,住宅限高为24米,还有15%的自持物业。

在当今,郊区已经成为了上海土地市场的供应主力,业内专家预估此地块实际可售部分楼板价达到57804元/平方米,未来保本房价可能达到7万/平方米以上。

定位为商务成长区的徐泾规划利好显著,发展前景可观。且徐泾是青浦距离市中心最近的城镇,地处大虹桥辐射的地块。近年来,随着大虹桥红利的逐渐兑现,轨交2号线的延伸及17号线的规划建设,徐泾进入了发展的快车道。

根据青浦区规划和土地管理局的公示,青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块请开工建设,目前地块案名已公示为中骏天珑,项目规划建设为8栋楼,1号楼为14F的高层,2-7号楼为7F的小高层,另外还有1栋2F的配套用房。

具体规划分布如下图:




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优克

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发表于2017-06-19 16:31:01 |只看该作者
板凳

最高楼面单价地块:

2016年新的静安区有两幅住宅土地出让,分别是静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块和闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块。其中静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块,成交楼面单价为:100315.25元/平。是2016年度上海住宅类土拍的最高成交楼面单价,竞得人为融信。而剔除公共设施、保障房、自持部分,可售实际楼板价14.3万元/平。

这一地块是去年上海挂牌的首幅内环内含住宅属性地块,关于该地块刷新魔都地王纪录的故事一直在行业中疯传。

地块区位:内环内、静安区、中兴板块
地块用途:商住(住宅比例可达90%)
地块体量:土地面积31034.1㎡,建筑面积109860.71㎡
地块总范围:东至宝昌路,南至公兴路,西至临山路,北至中兴路。
静安区中兴社区N070202单元332-01-A地块:东至宝昌路,南至临山路,西至鸿兴路,北至中兴路;
静安区中兴社区N070202单元333-01-A地块:东至鸿兴路,南至临山路,西至公兴路,北至中兴路。

目前该地块尚未开建。




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优克

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发表于2017-06-19 16:31:14 |只看该作者
4楼

最高溢价率的地块:

2016年成交的38宗商品住宅类用地,溢价率超100%的有25宗,其中溢价率最高的是由信达以58.05亿元的宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,溢价率为303%,刷新2016年上海土地市场溢价率纪录。

宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块东至潘泾路,南至苏家浜路,西至宝荻路,北至白荡河路,出让面积约10万平方米。其中,10-03地块为住宅,容积率1.5;10-05地块为商业用地 ,容积率1.0,目前折合楼板价近3.8万元/平方米。

顾村A单元10-03地块为70年产权的居住用地,土地面积101368平方米,容积率1.5,建筑面积152051.25平方米,绿化率高达35%。其中,5%面积要作为保障房无偿移交政府,15%面积的住宅在出让期限内(70年内)持有,不能出售。

这个项目还必须做60%的中小套型住宅,多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米,住宅套数不少于1143套。值得注意的是,本地将住宅的建筑高度限制在24-60米。这意味着,不能盖别墅只能盖洋房、小高层。

根据宝山规土局的公示,本地块即将建设如下:

从公示图上可以看出项目1# - 14#为12F-14F的高层建筑,15# - 18#为6F的多层建筑,19# - 39#楼为3F的低层建筑,根据之前的出让条件底层建筑预估为小洋房户型。(其中2#和3#为社会租赁房、7#为保障房)

 




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优克

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发表于2017-06-19 16:31:32 |只看该作者
5楼

最多房企参与竞拍的地块:浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块 ,据统计该地块共有奉贤建发、城开、旭辉、招商、正荣、格力、电建+金茂、陆家嘴、金辉、中铁、融侨、融创、恒大、世茂、华发、华润、首创、大名城、融信、信达、新城、保利、嘉宝、平安、中骏、禹洲、富力、海尔、九龙仓、阳光城、三湘、葛洲坝、龙湖、合景泰富、万科、中粮、厦门建发合计37家房企参与竞拍,为2016年度最多房企参与竞拍的地块,最终该地块被保利以54.5亿摘得,折合楼板价43607元/平方米,溢价率295.8%。如果扣除自持部分和保障房,实际楼面价为55707元/平米,有业内人士表示,本项目保本价至少要卖到至少卖到单价7万至8万以上。

该地块目前已完成规划,正在动工建设中,预计最快也要2018年入市了。从规划平面图中可以看到,项目总建筑面积为196603.10平方米,产品由4-8层的低层住宅和16-17层的高层住宅组成,容积率为1.80,绿化率35%,建筑物限高50米。该地块周边有周浦万达和规划的18号线周浦站,周边暂时还比较的荒凉。




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优克

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发表于2017-06-19 16:32:10 |只看该作者
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优克,您好!您所发的帖子“2017年年中土拍追踪|16年热门地块最新建设进程”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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爱的开心

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发表于2017-06-20 10:12:26 |只看该作者
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主题:2017年年中土拍追踪|16年热门地块最新建设进程

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