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主题:【站长看房记】在售住宅不足三成 宝山大场身先士卒

发表于2017-02-05
标签:三成 价格 成交 新房 住宅 

宝山区在2016年新房政策频繁出击的大市场下,似乎并未被大潮冲击到,相反从各方面来看,宝山 区守着自己的一方土地,独善其身,在各区域明显遭受影响的市场下,宝山依旧走着大家似懂非懂 的轨迹。

宝山区在去年一年里的成交价格几乎是稳步增长,不急不慢,2016年一月的成交均价为28804元/平 ,到2016年12月,成交均价攀至37654元/平,比年初增长约30%,这和整个上海的房价走势比较来看 也是比较同步的。

但宝山去年的新房供应量却是“起起伏伏”,比较奇怪的是,宝山的供应走势和大多数区域包括整 个上海几乎是南辕北辙。2016年3月25日限购政策升级,当时开发商借机纷纷开盘,但宝山却“不为 所动”,也许不是不愿动,而是没得动!在2016年上半年其他区域集中推盘,宝山却后劲不足;下 半年推盘和上半年差点凑合着对称了,但众所周知,下半年上海新政频出,开发商获取预售证难度 加大,各区域供应量持续走低,但宝山似乎还是在走自己的路线,毫无市场规律可言。

我们再来看一下宝山区去年二手房的估价走势,很明显,全年价格一路上扬,到2017年年初已涨至 43000元/平,似乎已经高过了宝山的新房价格。

整个宝山的新房住宅项目本不多,目前在售新房项目不足三成,可见宝山不为市场大潮所动的原因 之一,便是本身项目缺乏,因此,一旦宝山有房源推出,都会引得大家关注。

2017新年年初,大场镇一日推出两盘,其中还有一个全新盘,别说在宝山区身先士卒,在全上海的 新年推盘节奏上也是一马当先啊。这不,果然引发了新年购房者的骚动,小编随大流也去探个究竟 。

在去大场镇之前,小编特地了解了一下该版块先前的价格情况。

大场镇去年一年的新房成交价格也是起伏不定,大体上呈上扬趋势。2016年7月达到全年50856 元/平,截止到去年年底,成交均价为43904元/平。从下半年的价格段来看,大场镇的新房价格差不 多在4.4万-5万/平之间。

去年大场镇二手房的价格也是稳步增长,到今年年初已快逼至4.5万/平了。可见大场镇在整个宝山 区住宅里有着举足轻重的地位。

这下子更加激发了小编的好奇心,此次大场镇新开的两个住宅项目价格会是多少,地理位置怎么样 ,户型好不好呢?未来这里会不会依旧没有动静,还是两项目身先士卒,后续会涌出更多项目呢? 小编带大家一同走进大场镇,实地了解新房住宅。

发表于2017-02-05

小编是从浦东内环出发,乘坐4号线换乘7号线到场中路下车,刚出的我还是很惊喜的,周围高架环绕,沿街都是商业,十分热闹。

但招商中环华府距离站还有5站公交的距离,小编乘坐68路公交车,并且只有68路公交可达项目。沿路两边都是老小区,商业配套都比较完善。小编发现公路是两个反向的单行道,而道路却不够宽,平日赶上高峰期可能会容易拥堵。

效果图

招商中环华府基本信息
单价均价55000元/平方米产权年限70区域商圈宝山大场镇
户型三居室(120.00㎡)三居室(100.00㎡)三居室(100.00㎡)收房时间1#,2#,3#,35#,36#,37#等预计2018年下半年交付开盘时间1#,2#,3#,35#,36#,37#等已于2017年1月11日开盘

下车小编发现,宝山区大场医院就在招商中环华府旁边,不愧是距离中环线较近的新房项目,少有的医疗配套在自家门口。

差不多在马路边上就能远远看到在建的招商中环华府了,项目是在2016年开始动工,7月份首次开盘,目前部分住宅已完工,其余楼栋在建中。

虽不是周末,但售楼处依旧有不少前来买房的人,销售也十分热情,给我们仔细介绍项目周边的交通状况和配套规划。据销售介绍,招商中环华府直线距离中环线约2公里,相对来说是比较近的,但项目目前公共交通出行不便,去往要经过公交车和两条轨交线,现在建的15号线将来会在设置站点,预计2020年通车。

目前出行主要依靠自驾,所幸小区周边高架公路倒不少,沪太路一贯拥挤,去往市区主要通过沪嘉高速上中环线,未来路段修好可直达中环线,也很方便。这一点和一同开盘的保利熙悦一样。

销售带领大家参观了1月份开盘户型的样板间,据销售介绍,该项目高层得房率80%,经小编仔细观察,这80%的得房率确实很实在,并且户型设计上整体也比较合理。

招商中环华府高层户型只有100平和120平3房,100平的有中间套和边套两种,120平只有一种户型。三种户型的共同特点就是,入户即厨房,但均未做到南北通透。

100平的中间套得房率虽为80%,但样板间给小编的体验是不止80%的。该户型入户就是厨房,厨房是U型设计,充分利用空间,并且带朝西窗户。该户型是三开间朝南设计,动静分离,并且主卧和客厅中间还间隔次卧,客厅和卧室分隔开来,一方面增加了卧室的私密性,另一方面减少在卧室的休息影响。该户型主卧带卫生间,但两个卫生间并未做到干湿分离。

户型图

100平边套户型和中间套截然不同,只有主卧和客厅朝南,并且主卧带卫生间,另外两个卧室分别朝北,采光上明显不及中间套。厨房和次卫相邻朝东,保证通风和采光,增加卫生,并且卫生间是干湿分离设计,可以减少水花四溅引起的滑倒危险。

动态:招商中环华府在售二期房源,户型为100平、120平3房,均价55000元/平,在售楼栋为1#、2#、3#、35#、36#、37#,,目前仍有少量房源在售。项目样板间已开放可预约参观,毛坯精装户型均有,预计于2018年下半年交付。

据销售介绍,招商中环华府所在区域目前都无成熟配套,难怪小编一路乘车过来越走越荒凉,但周边配套也在规划当中,目前拆迁工作正在进行,未来这些地块将会建起约197万方综合商业,正是图中红色区域部分,规划约9万多常住人口,17所中、幼儿园等配套。这一点在项目的保利熙悦也是类似情况。

小编从招商中环华府出来,不免会觉得招商略贵了点,毕竟去年大场镇的新房价格也才5万/平,而且去年年末跌至4.3万/平。如今招商5.5万/平的价格,难免会觉得贵了点,但小编也强调一下,现在的均价是在开盘去化8成之后剩下的部分楼层位置的房源均价,起初也有不足5万/平的房源。


发表于2017-02-05

如果你觉得招商中环华府有点小贵,可以去旁边为数不多的全新住宅项目——保利熙悦了解一下。小编依旧乘坐公交车到保利熙悦门口,距离中环线越来越远,离外环越来越近了。

保利熙悦位于宝山大场南大板块,是保利地产全新打造的第五代居住产品,位于丰翔路丰宝路路口。项目是在2015年12月开始动工,在2017年年初首次开盘。

效果图

保利熙悦基本信息
单价均价51000元/平方米产权年限70区域商圈宝山大场镇
户型四居室(117.00㎡)三居室(106.00㎡)三居室(98.00㎡)收房时间预计2019年入住开盘时间2017年1月11日开盘9#等

从路口往里走,小编似乎来到了一个花园,通往案场的路还挺长,沿路两边的绿化十分养眼,环境十分静谧,不知道的还以为是小区。

差不多走了几分钟,走到“花园”深处,终于看到了售楼处,售楼处后面是尚未封顶的高层。不得不说保利的派头还是很大的,即便处在外环边上,售楼处绝不寒碜,相反是格外注重。而且据后面销售介绍,该售楼处未来将会提供小区的咖啡屋,也将成为小区配套的一部分,内部建设如此格调,也不无原因的。

保利熙悦和招商中环华府距离约2公里,周边交通和配套状况如出一辙,只是保利相对外环,目前现有的商业配套也不及招商,未来该区域规划约253万方绿化,主要外环,保利受益较多。

据销售介绍,保利的得房率也是80%,但从小编去现场样板房的体验来看,招商的100平户型要比保利的98平似乎很宽敞些,其实这两个户型设计十分相似,但细节上有些不同。

保利98平户型三开间朝南,并且入户即厨房,但保利的厨房均是半开放式L型设计,一方面上有些浪费,另一方面,在实际使用体验上,半开放式厨房的油烟、噪音等生活影响其实更多。此外,该户型设计也是动静分离,主卧带卫,并且卫生间都是干湿分离设计。

保利的户型基本上一样,只是面积上的差别影响了客厅和卧室的大小,其和招商的差别主要体现在厨房和朝南开间上,得房率虽然一样,但保利的卧室给人的感觉不及招商宽敞。

户型图



发表于2017-02-05
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发表于2017-02-09
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