主题：什么样的写字楼值得投资？

楼市调控恐收紧，写字楼或成投资新宠？

近日来，杭州、深圳、武汉相继发布房地产收紧新政。

11月9日凌晨，杭州发布调控新政，在前期限购以及上调住房公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例的基础上，进一步实施住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款，并将加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。

14日深夜，武汉市房管局下发通知，从11月15日起，武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策，提出强化住房限购限贷措施、切实加大住宅用地及住房供应、严防土地市场价格过快上涨等六大措施。同日，深圳发布公积金贷款新政，调整住房公积金贷款首付比例。具体执行为住房公积金缴存职工家庭名下在深圳无房，使用公积金贷款首套住房，首付比例最低为30%；职工名下有一套住房的，使用公积金贷款再次购房，首付比例不低于70%。

这轮房地产调控与往年最大的不同是，持续的打补丁，加压力，并且叠加历史最严格的执行力度。业内人士表示，楼市调控政策频出，覆盖面不断扩展，在政策频加压力的情况下，预计未来房地产市场降温趋势延续，四季度楼市成交量下滑或成定局。

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一个很直观的感受是，10月之前小编接到的都是推销公寓的电话，10月开始至今，接到了大量推销商铺、写字楼的电话。那么问题来了，比起投资住宅，投资写字楼前景如何？

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写字楼需求强劲，投资写字楼现新风向

业内人士分析，楼市的限购政策给住宅投资热潮降了温，很多投资客开始纷纷转向公寓、商铺、写字楼等，为资金寻找出口。因此商业地产相对长期稳定、不限购、不限贷，有望迎来新一轮投资热潮。中商情报网发布的《2014-2018年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，近年来，写字楼物业的投资年回报率在4%-10%，写字楼物业带来的租金收入也一直保持着20%-25%的年增长率。

在诸多类别的产品中，最受欢迎的便是高端写字楼。在任何一个城市，高端写字楼都是稀缺品，特别是随着如今中国商务环境的崛起，大量企业进入升级换代的新阶段，对高端写字楼的需求持续井喷，也导致了写字楼行情的持续走俏。

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全球最大商业地产服务及投资公司世邦魏理仕近日发布的一份报告显示，中资企业未来三年扩张意愿强，写字楼需求强劲。57%的受访中资企业未来三年有增加人员的计划，在写字楼市场上也具备较强的扩张意愿；超过三成的受访企业表示将在原有布点的城市继续扩租。调查显示，以沪、广、深为总部的主流中资企业分别占18%、14%与10%。

传统认为，投资写字楼产品，要考虑该区域的地段、交通便利程度、政府规划、周边竞品数量及商务氛围。尤其不能忽视空置率，特别是周边同类产品的空置情况。

但写字楼自身价值也不容忽视，明亮的大堂，高速、便捷的电梯、良好的采光与净层高、充足的停车位等，都是影响办公品质的重要方面。尤其是新生代工薪族对办公环境要求越来越高，考虑到提升员工绩效、吸引人才，设计灵活多样、鼓励合作、健康可持续性的办公场所策略，渐渐在全球范围内成为企业不动产管理的战略重心。世邦魏理仕的调查结果显示，越来越多的中资企业开始认识到这一趋势，并且有部分中资企业开始规划其办公空间策略。

世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚指出，对比亚太区域，中资企业人均办公面积偏低，近24%的企业人均面积不足8平方米。世邦魏理仕认为，除适当扩租外，进一步优化办公空间使用效率亦成为企业应对人员增长的重要选项。

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