主题：做聪明房东之　"以租养房"，拉响风险警报！

做聪明房东之　"以租养房"，拉响风险警报！ //house.online.sh.cn 2002年06月17日 14:44:45 理财周刊 目前，正有越来越多的者把以租养房作为一种方式，与此同时上海房屋租赁市场的外延也在进一步扩大，但市场的扩张却并不等于租赁价格的上升。日前，记者对上海当前房屋租赁市场的情况做了一番调查，发现时下这个客赖以生存的市场正集聚着巨大的风险，广大者对此千万可要谨慎从事。 　　不动产成时尚 不动产热的形成是不无缘由的，从当前各大市场的表现来看，房地产市场可以说是万绿丛中一点红。股票市场始终在1500点左右徘徊，止步不前，收藏品市场也是萧条一片，而只有房地产市场出现了周期性的火热。今年2月，中国人民银行在已7次降低利率的基础上再次降息，目前银行一年期定期存款利率为1.98%(扣除利息税后为1.584%)，这再次把人们的心撩得痒痒的。 但人们要明白的是，对于不动产要获得良好的收益，最关键的是要有一个繁荣的房屋租赁市场来作为其支撑，而且物业租赁价格也在收益率的高低中起了决定性的作用。那么也许很多人都要问，房屋租赁，这个客赖以生存的市场，它近来还好吗？ 　　租赁市场在“变脸” 租价的下跌似乎与当前上海楼市的火热并不相称，日前记者走访了几家房地产中介公司，想从市场的角度进一步了解更多的情况。金丰易居客户服务部经理林京辰对记者说：“我对上海目前房屋租赁价格的总体感觉是，它并没有像房价那样持续上涨，而是基本维持原地不动，在有些地段已经出现了下跌。” 而在租房第一线的中介公司门店，记者也得到了许多相同的回答。在上房置换斜土路上的一家门店，一位经纪人这样对记者说：“我觉得近期的租赁价格有5% - 10%的下调，虽然总体的幅度不是很大，但市场总体来说没有前几个月那么好。” 而在高档房租赁市场，情况也不那么好。记者从戴德量行房地产咨询（上海）有限公司的了解到，从该公司今年1季度的房屋租赁情况来看，除了服务式公寓的平均租金有微小涨幅外，高档公寓的平均租金由上季度的12.4美元/平方米/月下滑至10.67美元/平方米/月，高档别墅的租金也是略有下跌，由上季度的22美元/平方米/月跌至本季度的21.1美元/平方米/月。 　　目标租客不好找 购房出租最关键是要能找到租客，而决定寻找的难易及出租价格正是市场供求关系。从供应量的方面来看，市民的二次购房使他们原来住的大量旧房流入了市场，现在由于房地产较热而使人们有了高预期，很多市民在购房时都采用不把旧房卖掉而是用出租取代的方法，这使得租赁市场上这类房产的供应量有了较大的增加。另外从新开楼盘的情况来看，今年以来，新开工或预售楼盘的供应量也在增加，由于现时购房者中性购房已占有了一定比例，市场上可供出租的房源由此也随之增加。 　　7%的收益率时代 以前，人们曾普遍认为不动产出租的资金收益率可以达到10%，但最近记者通过调查发现，目前一套房子的良好期望出租收益率应在7%，这与多方面的经济因素有着关联。 供应量的增加是其中的首要因素，一位资深的业内人士说：“就像人们比较热衷的小房型住宅，应该说它是出租市场的主力军，出租的收益率也比较高。但现在这样的楼盘一下子推出了那么多，其租金回报就不怎么乐观了。 另外，就算租金价格维持原状不变，但由于房价不断上涨，相对的租金收益就出现了下降。一位者以前在陆家嘴地区买了一套二手房用来出租，当时他的买入价是18万元，算上装修也就20万元。当时他把这套房子出租，租金是每月1500元，每年也有18000元，算起来收益率也接近10%。今年由于二手房价大幅上涨，4月份他把这套二手房出手，买出价为24万元。我们可以算一笔怅，这时如果租价仍为每月1500元，他的收益率就只有7%多了。所以者在计算收益率时，要充分考虑购房时点的因素，而不能把以前的低房价作为现时的参照物。 　　以租养房风险集聚 对于不动产者来说，租赁市场的变化预示着巨大的风险，尤其对于那些以租养房的者就要更加注意提防，首先是资金链的问题。有些者手头的资金不是很多，但却利用按揭贷款的方式购买了3-4套甚至更多的房子来出租，从当前房屋租赁市场的情况来看，者在作出这样的决策时一定要小心，如果万一有一套房子没能租出去的话，资金链随时都有断裂的可能。 另外就是贷款额的问题，就算你只买了一套房子，也要注意以下几点。一是的回收期可能延长。以前一套房产出租，回收期一般会在十年左右，而现在其回收期可能增加为15年。其次，由于租金收益率下跌，与现时商业贷款5.04%的利率已经有了较多接近，这种情况下就算出租成功获得的回报也不一定能抵偿你每月所要归还的贷款额。