张雷律师按：企业承租集体建设用地，建设的房屋不能取得房地产权证，在拆迁中，这类房屋被认定为违章建筑而遭强制拆除的情况，不在少数。如果承租的厂房被强制拆除后，企业再提出补偿诉讼，会因为无法评估定价，只能承受举证不能的后果。承租厂房的企业怎么办，先看如下案例。
承租厂房，投入巨大，遭遇拆迁
2004年01月01日，金某某与某村民委员会的直属企业某某实业公司签订了《租赁协议书》，约定金某某承租实业公司8.6亩的土地，租赁期限为27年。随后金某某即在承租的土地上建造了仓库、厂房，并开始对外招租。（分析：上海周边有很多类似情形，利用集体土地建设房屋，对外招租，用于堆场、仓库等。这些仓库厂房多数不能取得房地产权证。）
2005年01月01日，金堂公司与金某某签订了《房屋租赁协议》，承租金某某所建造的1028平方米的厂房，租赁期间至2020年12月31人。随后金堂公司对厂房进行了基础工程改造、装修、投入机械设备等，共计花费200余万元。（分析：在不能取得规划许可的土地上建造房屋的行为违法，即使不遇到动拆迁，也会被认定为违章建筑。企业承租厂房应当对房屋产权及性质、用途有所了解，做好法律风险防范。）
2006年08月30日，拆迁基地向金某某和金堂公司发出《通知》，告知动拆迁事宜，并要求拆迁范围内的各种合同一律终止执行。同时，拆迁基地也出台了《拆迁方案》，约定对使用非居住房屋的装修、搬迁补贴和停工停产损失，一次性按照建筑面积给予每平方米50-200元的补偿。（分析：租赁期间内发生动拆迁，拆迁人公告了补偿标准。）
2007年03月07日，金某某和拆迁基地签订了《集体所有土地厂房拆迁补偿协议》，共计获取动迁补偿款380万元。金堂公司得知这一消息后，多次与金某某协商，主张对其进行补偿，但均无后果，遂拒绝搬迁。（分析：由一手承租人与拆迁基地签订了补偿协议。金堂公司充分协商，但却未能做好两手准备。）
2007年08月03日，金堂公司收到了区城市管理监察大队出具的《限期拆除违法建筑决定书》，认定金堂公司承租的厂房未经规划管理部分依法批准，属擅自搭建的违法建构物，要求于2007年08月09日前自行拆除。2007年11月，金堂公司承租的厂房遭到有关部门的强制拆迁。（分析：拆迁基地动用多种手段强制拆除房屋，包括动用城市管理力量。）
已被拆除，无法鉴定，举证不能败诉
随后，金堂公司向法院提起诉讼，要求金某某赔偿其租赁违章建筑所造成的损失200余万元。诉讼中，应金堂公司的申请，法院于2008年10月27日委托了房地产估价公司对因拆除房屋造成的实际损失进行鉴定。但房地产估价公司回函称：因估价对象已被拆除，且金堂公司不能提供与估价对象相关的原始材料，故无法对委托评估的对象进行评估。（分析：承租企业能获得的补偿有多少，评估是关键。但房屋已被拆除，何谈维权？如果能够提供与估价对象相关的原始材料，也可以进行评估。）
最终法院因为金堂公司不能提供鉴定报告，只能酌情比照金某某获得的拆迁补偿款中装修、设备搬迁和停产停业损失的数额，为了减少当事人的诉累，确定金某某按照拆迁补偿安置协议确定的标准补偿金堂公司20万元。（分析：承租人损失多少以鉴定结论为准，但也要参考拆迁人的补偿标准。）
根据如上案例可以看出，承租企业应当在拆迁中学会保留证据。如果能够提前聘请专业的评估公司、测量公司介入，对厂房的面积、设备等因素进行评估、测量，并在评估测量过程中保留原始证据、进行录音录像留存，则可以在厂房被拆除后，通过法院鉴定的方法保护自己的权利。
张雷律师按：企业承租集体建设用地，建设的房屋不能取得房地产权证，在拆迁中，这类房屋被认定为违章建筑而遭强制拆除的情况，不在少数。如果承租的厂房被强制拆除后，企业再提出补偿诉讼，会因为无法评估定价，只能承受举证不能的后果。承租厂房的企业怎么办，先看如下案例。
承租厂房，投入巨大，遭遇拆迁
2004年01月01日，金某某与某村民委员会的直属企业某某实业公司签订了《租赁协议书》，约定金某某承租实业公司8.6亩的土地，租赁期限为27年。随后金某某即在承租的土地上建造了仓库、厂房，并开始对外招租。（分析：上海周边有很多类似情形，利用集体土地建设房屋，对外招租，用于堆场、仓库等。这些仓库厂房多数不能取得房地产权证。）
2005年01月01日，金堂公司与金某某签订了《房屋租赁协议》，承租金某某所建造的1028平方米的厂房，租赁期间至2020年12月31人。随后金堂公司对厂房进行了基础工程改造、装修、投入机械设备等，共计花费200余万元。（分析：在不能取得规划许可的土地上建造房屋的行为违法，即使不遇到动拆迁，也会被认定为违章建筑。企业承租厂房应当对房屋产权及性质、用途有所了解，做好法律风险防范。）
2006年08月30日，拆迁基地向金某某和金堂公司发出《通知》，告知动拆迁事宜，并要求拆迁范围内的各种合同一律终止执行。同时，拆迁基地也出台了《拆迁方案》，约定对使用非居住房屋的装修、搬迁补贴和停工停产损失，一次性按照建筑面积给予每平方米50-200元的补偿。（分析：租赁期间内发生动拆迁，拆迁人公告了补偿标准。）
2007年03月07日，金某某和拆迁基地签订了《集体所有土地厂房拆迁补偿协议》，共计获取动迁补偿款380万元。金堂公司得知这一消息后，多次与金某某协商，主张对其进行补偿，但均无后果，遂拒绝搬迁。（分析：由一手承租人与拆迁基地签订了补偿协议。金堂公司充分协商，但却未能做好两手准备。）
2007年08月03日，金堂公司收到了区城市管理监察大队出具的《限期拆除违法建筑决定书》，认定金堂公司承租的厂房未经规划管理部分依法批准，属擅自搭建的违法建构物，要求于2007年08月09日前自行拆除。2007年11月，金堂公司承租的厂房遭到有关部门的强制拆迁。（分析：拆迁基地动用多种手段强制拆除房屋，包括动用城市管理力量。）
已被拆除，无法鉴定，举证不能败诉
随后，金堂公司向法院提起诉讼，要求金某某赔偿其租赁违章建筑所造成的损失200余万元。诉讼中，应金堂公司的申请，法院于2008年10月27日委托了房地产估价公司对因拆除房屋造成的实际损失进行鉴定。但房地产估价公司回函称：因估价对象已被拆除，且金堂公司不能提供与估价对象相关的原始材料，故无法对委托评估的对象进行评估。（分析：承租企业能获得的补偿有多少，评估是关键。但房屋已被拆除，何谈维权？如果能够提供与估价对象相关的原始材料，也可以进行评估。）
最终法院因为金堂公司不能提供鉴定报告，只能酌情比照金某某获得的拆迁补偿款中装修、设备搬迁和停产停业损失的数额，为了减少当事人的诉累，确定金某某按照拆迁补偿安置协议确定的标准补偿金堂公司20万元。（分析：承租人损失多少以鉴定结论为准，但也要参考拆迁人的补偿标准。）
根据如上案例可以看出，承租企业应当在拆迁中学会保留证据。如果能够提前聘请专业的评估公司、测量公司介入，对厂房的面积、设备等因素进行评估、测量，并在评估测量过程中保留原始证据、进行录音录像留存，则可以在厂房被拆除后，通过法院鉴定的方法保护自己的权利。