张雷律师按：负债率飙升，现金流恶化，开发商的在建工程是否有足够的资金建设下去？这就涉及到一个严重的法律问题：开发商能否如期竣工，能否按照合同约定期限按期房屋。曾经的海南，留下无数烂尾楼；今天的楼市，是否将陷入交房违约困境。未雨绸缪，本文从房屋交付时间、交付条件、不具备交付条件的法律后果以及迟延交付的法律责任四个角度，给出如下法律分析。
1、交付的时间；
问：如何确定开发商应当交付的时间？
答：没有法律规定的期限，以合同约定为准。在2000版的《上海市商品房预售合同》中，第十一条应当明确约定“第十一条甲方定于~~年~~月~~日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”
问：如何确定房屋实际交付的时间？
答：有约定按约定，无约定按法定。
约定的方式，例如在2000版的《上海市商品房预售合同》中，第十三条约定“房屋交付的标志为交钥匙或 ”
法定的方式：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……。
2、交付的条件；
问：房屋交付时应当具备怎么的条件？
答：条件有约定的条件和法定的条件两种。
约定的条件约定在2000版《上海市商品房预售合同》中的第十条，有两种分别是：
1、办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方按规定缴纳了物业维修基金。
2、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。
概括而言分别是：
1、大产证 +无抵押+缴纳了物业维修基金；
2、交付使用许可证+无抵押+缴纳了物业维修基金。
另外，2000版《上海市商品房预售合同》的第十三条同时约定，“在验收交接时，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料”。
所以按照约定，开发商需要向业主出示六种材料：大产证（或《交付使用许可证》）+《无抵押信息》+《维修基金收据》+《质量保证书》+《使用说明书》+《实测面积报告》。
法定的条件，主要有三方面，一个是验收合格，一个是提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，第三则是上海地区较为先进的《新建住宅交付使用许可证》（验收合格是取得新建住宅交付使用许可证的条件。）相关的法律规定有：
《城市房地产管理法》
第二十七条：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第三十一条：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
《建设工程质量管理条例》
第十六条：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
第十条：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当在住宅交付用户的同时提供给用户。
《商品房销售管理办法》
第三十二条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书、《住宅使用说明书》。
《上海市新建住宅交付使用许可规定》
第二条：本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。
所以，综合合同约定和法律规定，房屋交付的条件是：
大产证（或有）+《交付使用许可证》）+《无抵押信息》+《维修基金收据》+《质量保证书》+《使用说明书》+《实测面积报告》。
3、不具备交付条件的法律责任；
合同约定的后果：2000版的《上海市商品房预售合同》第十三条约定了业主享有如下的权利：“甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”简而言之，业主可以拒绝收房，并要求开发商承担违约责任。
4、迟延交付的法律责任；
有约定按照约定，无约定按照法定。
约定：按照2000版《上海市商品房预售合同》第十二条的约定“甲方未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之 计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过 天，乙方有权选择下列第 种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。贰……”
所以，如果开发商在合同约定的日期没有按时交房，则应当承担类似于滞纳金的违约责任，如果逾期的时间很长并达到一定的期限，则业主可以单方面解除合同，并要求开发商承担解除合同的法律后果。
法定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金金额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额而言参照一下标准确定：……
逾期交付声依永房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
张雷律师按：负债率飙升，现金流恶化，开发商的在建工程是否有足够的资金建设下去？这就涉及到一个严重的法律问题：开发商能否如期竣工，能否按照合同约定期限按期房屋。曾经的海南，留下无数烂尾楼；今天的楼市，是否将陷入交房违约困境。未雨绸缪，本文从房屋交付时间、交付条件、不具备交付条件的法律后果以及迟延交付的法律责任四个角度，给出如下法律分析。
1、交付的时间；
问：如何确定开发商应当交付的时间？
答：没有法律规定的期限，以合同约定为准。在2000版的《上海市商品房预售合同》中，第十一条应当明确约定“第十一条甲方定于~~年~~月~~日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”
问：如何确定房屋实际交付的时间？
答：有约定按约定，无约定按法定。
约定的方式，例如在2000版的《上海市商品房预售合同》中，第十三条约定“房屋交付的标志为交钥匙或 ”
法定的方式：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……。
2、交付的条件；
问：房屋交付时应当具备怎么的条件？
答：条件有约定的条件和法定的条件两种。
约定的条件约定在2000版《上海市商品房预售合同》中的第十条，有两种分别是：
1、办理了房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方按规定缴纳了物业维修基金。
2、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。
概括而言分别是：
1、大产证 +无抵押+缴纳了物业维修基金；
2、交付使用许可证+无抵押+缴纳了物业维修基金。
另外，2000版《上海市商品房预售合同》的第十三条同时约定，“在验收交接时，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料”。
所以按照约定，开发商需要向业主出示六种材料：大产证（或《交付使用许可证》）+《无抵押信息》+《维修基金收据》+《质量保证书》+《使用说明书》+《实测面积报告》。
法定的条件，主要有三方面，一个是验收合格，一个是提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，第三则是上海地区较为先进的《新建住宅交付使用许可证》（验收合格是取得新建住宅交付使用许可证的条件。）相关的法律规定有：
《城市房地产管理法》
第二十七条：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第三十一条：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
《建设工程质量管理条例》
第十六条：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
第十条：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当在住宅交付用户的同时提供给用户。
《商品房销售管理办法》
第三十二条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书、《住宅使用说明书》。
《上海市新建住宅交付使用许可规定》
第二条：本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。
所以，综合合同约定和法律规定，房屋交付的条件是：
大产证（或有）+《交付使用许可证》）+《无抵押信息》+《维修基金收据》+《质量保证书》+《使用说明书》+《实测面积报告》。
3、不具备交付条件的法律责任；
合同约定的后果：2000版的《上海市商品房预售合同》第十三条约定了业主享有如下的权利：“甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”简而言之，业主可以拒绝收房，并要求开发商承担违约责任。
4、迟延交付的法律责任；
有约定按照约定，无约定按照法定。
约定：按照2000版《上海市商品房预售合同》第十二条的约定“甲方未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之 计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过 天，乙方有权选择下列第 种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。贰……”
所以，如果开发商在合同约定的日期没有按时交房，则应当承担类似于滞纳金的违约责任，如果逾期的时间很长并达到一定的期限，则业主可以单方面解除合同，并要求开发商承担解除合同的法律后果。
法定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金金额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额而言参照一下标准确定：……
逾期交付声依永房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。