公司购房税费知道少?
面对上海楼市火爆场景,许多富豪们开始抓紧投资地产,但受限购政策的影响,于是想出了以公司名义购房的策略,但税费是其考虑的一大环节,那么以公司名义买房税费究竟几何?现根据上海的目前政策总结如下:
一、购买环节:
契税:房产原值×3%;印花税:房产原值×0.05%
二、持有环节:
房产税(按年计征):房产原值×80%×1.2%(以长宁区为例,不同区不一样哦,);
还有一种以租计算房产税方式,具体为租金×1.2%,租金多少要以税务专管员核定为准,太低无法通过审核。
土地使用税(按年计征):所占土地面积×规定的税额(各区不同地段不同,税额不同,比如长宁区虹桥开发区位置要20元/平米,北新泾则12元/平米等)
三、交易环节:
企业需缴纳:
企业所得税:(销售价格-房产净值)×25%
营业税: (销售价格-房产原值)×5.5%
土地增值税:按增值幅度从30%-60%不等
印花税: 销售价格×0.05%
土地增值税率表
级数
计税依据
适用税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
注:纳税人建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。
购买方:
契税:销售价格×3%;
印花税:销售价格×0.05%
分析总结:
1、 若用公司名义购房投资,后期交易成本较高,主要是交易环节税费太高。只要房产不过户,税负就不高,因此这种方式适合购房自住的客户。
2、 如果公司经营收入高,房子作为公司固定资产可以进行财务上的计提折旧,例如:A公司名下有1000万的住宅,每年需缴纳房产税:1000×80%×1.2%=9.6万;该房产在公司名下每年可以折旧2000/20=100万(房屋建筑物折旧都是直线法,折旧年限都是20年);A公司企业所得税=(收入-扣除项目)×25%,每年100万的折旧额是算在扣除项目中的,A公司每年可以少缴纳企业所得税100×25%=25万。虽然持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税,但公司可以少缴纳企业所得税,两边税负可以形成对冲,企业在持有环节税负较低。
3、如果公司没有实质性业务,不缴纳或者缴纳很少的企业所得税,只是为了买房而注册公司,那在持有环节每年都要有税负金额比较高。此外,如果公司出现亏损甚至破产清算,公司名下的房产也要用于偿债。
公司购房税费知道少?
面对上海楼市火爆场景,许多富豪们开始抓紧投资地产,但受限购政策的影响,于是想出了以公司名义购房的策略,但税费是其考虑的一大环节,那么以公司名义买房税费究竟几何?现根据上海的目前政策总结如下:
一、购买环节:
契税:房产原值×3%;印花税:房产原值×0.05%
二、持有环节:
房产税(按年计征):房产原值×80%×1.2%(以长宁区为例,不同区不一样哦,);
还有一种以租计算房产税方式,具体为租金×1.2%,租金多少要以税务专管员核定为准,太低无法通过审核。
土地使用税(按年计征):所占土地面积×规定的税额(各区不同地段不同,税额不同,比如长宁区虹桥开发区位置要20元/平米,北新泾则12元/平米等)
三、交易环节:
企业需缴纳:
企业所得税:(销售价格-房产净值)×25%
营业税: (销售价格-房产原值)×5.5%
土地增值税:按增值幅度从30%-60%不等
印花税: 销售价格×0.05%
土地增值税率表
级数
计税依据
适用税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
注:纳税人建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。
购买方:
契税:销售价格×3%;
印花税:销售价格×0.05%
分析总结:
1、 若用公司名义购房投资,后期交易成本较高,主要是交易环节税费太高。只要房产不过户,税负就不高,因此这种方式适合购房自住的客户。
2、 如果公司经营收入高,房子作为公司固定资产可以进行财务上的计提折旧,例如:A公司名下有1000万的住宅,每年需缴纳房产税:1000×80%×1.2%=9.6万;该房产在公司名下每年可以折旧2000/20=100万(房屋建筑物折旧都是直线法,折旧年限都是20年);A公司企业所得税=(收入-扣除项目)×25%,每年100万的折旧额是算在扣除项目中的,A公司每年可以少缴纳企业所得税100×25%=25万。虽然持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税,但公司可以少缴纳企业所得税,两边税负可以形成对冲,企业在持有环节税负较低。
3、如果公司没有实质性业务,不缴纳或者缴纳很少的企业所得税,只是为了买房而注册公司,那在持有环节每年都要有税负金额比较高。此外,如果公司出现亏损甚至破产清算,公司名下的房产也要用于偿债。