主题：套取银行贷款房屋买卖合同无效

赵建高律师

发表于2015-07-22

案情：
章某和吴某系夫妻，在2013年由于生意经营困难，想融资借款。鉴于银行消费贷款利息高，且期限短。经朋友介绍，以假买卖的方式将自己房屋以450万价格过户给蒋某，蒋某以抵押人身份从银行按揭贷款240万。贷款的偿还都由章某按月支付给银行。蒋某也答应仅仅是假借其名义买卖，贷款是为了朋友做生意之需。但好景不长，一年后某一天，有人到章某家要求看房，中介说房东已经委托其出售该房屋，章某夫妇大吃一惊，便找到蒋某问其情况，蒋某却矢口否认当初是假买卖，并认为房屋产权登记在其名下，其就是房屋所有人，章某夫妇提出把房屋过户回来，却遭到蒋某拒绝。章某夫妇感觉情况不妙，便委托赵建高律师进行处理。

办案经过：
接案件后，我们进行详细了解，得知以下案件情况：
1、当初该房屋的买卖是通过一个中介操作的，蒋某没有支付一分钱，首付流水都是中介代为操办的；
2、蒋某和章某及配偶吴某是做生意的朋友，算是熟人；
3、虽然办理了房屋过户登记等手续，但房屋实际没有交付，一直由章某夫妇居住使用；
4、房屋产权证原件也在章某处保管，双方发生争执后，到交易中心查询得知，蒋某进行了挂失，正在补办产权证；
5、查验了当初买卖合同书面文件，发现合同中的许多条款都是空白，最主要的违约责任条款都是空白；
6、章某和蒋某之间有生意上的债务纠纷，但这些债务发生在房屋交易登记之后发生的；

有了上述相关证据后，我们断定该案件是一起以虚假买卖的方式套取银行贷款的行为，该买卖合同应属于无效，鉴于蒋某已经挂失补办产权证，并在中介挂牌出售，情况非常紧急，一旦房屋被出售，后果不堪设想。我们建议章某夫妇立即起诉，同时申请保全查封该房屋。章某夫妇赞同我们的意见。办理了委托、授权手续后，我们为其起草了起诉状。

起诉后，经法院审理，法院认为双方以买卖的方式，实质是为了套取银行贷款，该合同属于无效，支持了章某夫妇的诉讼请求，将房屋恢复登记到章某和吴某名下。
法律分析
本案中双方买卖房屋是假，套取银行贷款是真，明显与合同表面显示的买卖意思不相符合。民法通则第五十五规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。意思表示真实，是民事法律行为生效的必要条件，本案中双方买卖房屋真实的意思是为了套取银行贷款，而对买卖房屋意思不是真实的，因此，他们之间的民事法律行为是无效的。
此外，根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，双方买卖房屋行为表面看似合法，其实隐藏着套取银行贷款的非法目的（因为该行为扰乱了国家金融秩序，属于违法行为。）因此根据合同第五十二条的规定，该合同也属于无效。
针对民间普遍存在的以虚假买卖套取银行贷款行为，而之后纠纷争议增多的情况，上海高院也出台了指导性的意见，倾向性意见认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，故从合同订立及履行等情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。意思表示不真实而签订的房屋买卖合同应为无效。

我国合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的
损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，鉴于本案双方买卖合同无效，蒋某应将房屋返还给章某和吴某，因此法院支持章某和吴某确认房屋买卖合同无效和将房屋恢复登记至其名下的诉讼请求。
本案中，蒋某一再以合同是真实的，买卖也是真实的，且自己取得了房产登记，所以房屋产权应该就是他的，实践中，买卖是否真实要结合以下事实认定：
1、是否支付过购房定金、首付款。本案首付款流水是中介帮助操作的，蒋某没有支付过首付款，这明显违背房屋买卖常理，其辩解无法得到支付；且根据证据规则，蒋某要提供证据证明其支付过首付款，但蒋某根本就没有证据证明其支付过首付款。
2、房屋买卖后是否交付房屋，一般来说房屋过户登记后要办理交接手续，本案不仅没有交接，房屋还一直由章某夫妇居住使用；
3、房屋贷款由房屋出售方章某偿还，这就更违背常理了，自己把房屋出售给别人，还要替购房者偿还贷款，这明显违背了基本的常识。
4、房屋产权证的保管也是重要证据之一，一般来说，房屋产权证是物权象征，所有者一定在意产权证，而本案产权证却一直由卖房方保管。
基于以上几点完全可以判定，本案买卖是虚假的行为。
附：办案法律依据：
民法通则
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
合同法
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能
返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的
损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2014年上海法院房地产审判适法统一研讨会综述
2014年7月，上海市高级人民法院民一庭主办、上海市第二中级人民法院民二庭承办了房地产审判适法统一研讨会。上海各级法院从事房地产审判工作的分管院长、庭长、审判骨干近七十余人参加了会议，与会人员围绕虚假房屋买卖合同效力的认定及处理，房屋的无权处分、冒名处分、夫妻共有产处分等疑难问题进行深入研讨。现将本次研讨会的内容综述如下：

一、为套贷签订的房屋买卖合同的效力和处理

1、为套取银行商业或公积金贷款，当事人签订房屋买卖合同的效力认定。
倾向性意见认为，当事人签订买卖房屋合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷往往也是由出卖人借买受人名义实施，故从合同订立及履行等情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。意思表示不真实而签订的房屋买卖合同应为无效。

2、在审理程序上是否追加银行等信贷机构作为第三人参加诉讼。
倾向性意见认为，虽然房屋买卖合同与抵押借款合同分属不同法律关系，但在处理上存在一定牵连关系。房屋买卖合同无效的后果处理，必然涉及设置抵押权的房屋返还问题，故不宜完全割裂两者在处理上的关联性。上海高院也曾在《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》第三条中规定：“房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理；若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。”故法院审理中应在查明房屋上设定权利情况的同时，可告知担保权人涉讼情况，由其自行作出决定。若担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，抵押借款合同应当与房屋买卖合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理房屋买卖合同纠纷。

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