主题：房贷选择“等额本息”还是“等额本金”？

贷款利息如何计算？

   在开始讲“等额本息”和“等额本金”的区别之前，我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。

   大家都知道，我们房贷是每个月还一次的，每个月还的钱中，有一部分是利息，另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月的利息的计算方式是完全一样的，不同的是本金部分。 那它们的利息是怎么计算的呢？其实很简单，你每个月还银行的利息，就是你目前欠银行的本金，乘以每个月的利率。

我们以公积金贷款为例子（商贷、混合贷同样适用），目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月利率也是不变的。

无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月还银行多少利息，就是看你目前还欠银行多少钱（本金），再乘以这个月利率0.270833%。 假设我们跟银行贷款100万元，那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.270833%=2708.33元，只是由于两种方式还的本金不同，所以从第二个月开始，我们还欠银行多少钱就不一样了，所以还的利息也开始不一样了。

“等额本息”与“等额本金”的区别

上面我们讲了，“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的（注意，说的是计算方式一样，不是利息数额是一样）。只是两种方式每个月要还的本金数额不同，从而造成从第二个月开始，还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化，所以每个月还的利息也开始不一样。

那么“等额本息”和“等额本金”关于本金的还款过程有什么不一样？我们先从比较简单的“等额本金”开始讲。

等额本金，说白了，就是每个月还的本金是固定的，每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。

假设我们贷款100万，分30年还，也就是360个月，那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。

为了加深印象，我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。

第一个月，我们还银行本金2777.78元，还银行利息100万

*0.270833%=2708.33元，总共还2777.78+2708.33=5486.11元（本息）。

第二个月，我们固定还银行本金2777.78元，由于第一个月还了本金，这个月欠银行100万-2777.78=997222.22元。

所以第二个月的利息是：997222.22*0.270833%=2700.81元。

总共还2777.78+2700.81=5478.59元（本息）。 ……

“等额本息”和“等额本金”哪个更值？

从上面的计算过程可以看出，无论“等额本息”还是“等额本金”，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率，我们付出的“代价”（也就是贷款的月利率）是一样的。

只是“等额本金”一开始还的本金会多一些，所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快，因此总的利息会少一些；而等额本息的制度设计是，让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。

总结

1、综合上面的分析，所以大家选择哪种房贷的还款方式，主要看你愿不愿意早点还多点本金，是想把压力留在前面还是后面。 如果觉得不想一开始还那么多本金，那就选择等额本息；如果自己有能力马上还多一点，而且觉得不想还太多利息，那就选择等额本金。没有哪一个更值得，看你自己的情况来定。

2、无论是哪种方式还房贷，你每个月要交多少利息，那是清清楚楚的，不用纠结所谓的提前还款有没有最佳时间点的问题，这个问题也是根据你个人的情况来定的。

3、只是对于菜导来说，由于住房贷款的利率是很低的，相信自己理财能达到的年化收益率会比房贷的年利率高，所以宁愿慢慢还，因此会选择等额本息。