主题：希望有一个斑竹，来控制一下这些唱衰的人

虚假预售之祸

经过两年多的涨价，很多楼盘的收益率已达到30%～50%。某开发商私下说：“很有可能是开发商在玩虚假销售的游戏。”

以售楼人员或自己亲戚朋友的名义购买一部分房源，制造虚假的销售业绩，这在房产界已不是什么秘密。

一般来说，一个楼盘开盘，都有5%左右的房源是由内部人员购买的，这也是为了销售情况网上公示后有个好看的成绩，以便于促进后期销售。多数楼盘因为数量不大，退房时也不大容易被人注意。

对于一些楼盘为何是在交房期才出现集中退房现象？之前那位开发商透露，这其中也有奥妙。

由于交房时按揭银行要将原先的开发商担保转为产权证担保，必须要办理产权证，而这才是虚假合同无法继续存留的“最后期限”。因为办了产权证，再次“更名”就意味着要交纳相应的税费，这样成本就大了。

让人疑惑的是，买房不是要付首付吗？虚假销售承担得起这样的资金成本吗？

开发商回答：在办理产权之前，其实都是开发商说了算。只要开发商认可，预订阶段的定金和销售阶段的首付都可以不付。

最近市场转入清淡行情，这类房源的大量转为可售，与此有无关系？

业内人士认为，这类楼盘出现大面积退房现象主要还是和其销售节点或个别楼盘的销售策略相关，和市场的大背景关系不大。市场如果向好，内部人员也可能会将房子真正地买下来作为投资之用。

北京不是孤本

值得一提的是，虽然从去年年底至今年4月出现的这一拨退房潮，还称不上是“风暴”，但让更多开发商心生忐忑的是，这也许还仅仅是开始。

事实上，出现大量退房现象的城市，并不只有北京。

一篇质疑“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”合同撤销率畸高的文章近日引起广泛关注。这20个楼盘中确有8个楼盘合同撤销率（含预订）超过40%，最高的竟达100%。

沿海丽水馨庭，截至2008年4月10日销售住宅283套，共签约285次，合同撤销次数也为285次（含预订）。单就数据而言，这一楼盘的表面撤销率（含预订）竟达到100%，实在有些骇人听闻。

位于上海中心城区的楼盘宝华现代城，从2006年5月到2007年9月，共分四次推出房源1254套，至今已售1136套，累计签约1419次，撤销932次（含预订）。据此计算，表面撤销率（含预订）高达65.7%。

在南京，2008年4月期房退房名单显示，共有100多套期房退房销售，其中“团退”的身影占了大半。许多楼盘遭受退房的主要原因是单价高、户型大，如按央行二套房标准计算，无论是首付还是贷款，对购买人的资金实力均是巨大考验。

而南京市网上房地产网上，2008年4月24日的退换房换手套次排行榜中天润城、文化名园等项目的退房套数分别高达133套和128套。

对于近段时间北京楼市出现的退房现象，一位不愿意透露姓名的业内人士表示，去年年底，还有一些购房者在房贷新政细则未公布时，抱着侥幸的心理“抢占房贷末班车”。2008年的金融调控政策趋紧已经比较明确，后续还有可能导致大量退房现象的发生。

“在这样的形势下，开发商其实应该调整思路，确定好自己的定价，如果过多脱离了市场预期，销售就很有可能遭遇滑铁卢。”他说。

某知名项目销售负责人赵先生也是一肚子“苦水”：“最近关于业主交房环节的纠纷特别多，市场好的时候房价猛涨，一房难求，没人挑三拣四；现在房价松动了，新老业主都不乐意，老业主要赔偿，新业主要退房，实在让我们进退两难。