主题：上市房企融资渠道收窄 基金集体逃离地产股

随着监管层的连续出手，地产行业或将迎来重要“变盘点”。
近期，沪深交易所先后发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，在采用“基础范围+综合指标评价”分类监管的同时，还规定房企应合理确定募集资金规模、明确资金用途及存续期披露安排，通过公司债募集的资金不得用于购置土地。
“房企融资主要包括通过银行、股权和债券等渠道的直接融资，以及通过基金、信托发行产品所获得的间接融资”，西南某大型房企相关负责人介绍称，目前来看，除了直接融资有所收紧外，对间接融资的监管也明显增强。
据wind数据统计，截至10月31日，今年公司债发行额为24869.71亿元。其中，房企公司债发行额为7877.24亿元，而去年同期的发行额则为2956.18亿元。
不难看出，今年房企的债券融资规模大幅攀升，而随着对房企融资的监管力度增强，未来其融资能力是否会受到较大冲击？
“不是不让房企发债，而是加强对募集资金使用环节的监督。相比之下，近期一系列政策的重点是为了防止资金流入到土地市场，而房企普遍存在抵押土地再贷款的情况，所以本质上是降低房企杠杆”，某研究中心分析师告诉记者。
融资渠道受压
实际上，近期沪深交易所加强公司债监管，更像是对前期房地产调控政策的延续。
今年国庆期间，苏州、郑州等20多个主要城市先后发布房地产限贷限购等调控政策。随后，银监部门亦加强了银行资金进入地产领域的监管力度。
“至少从对外披露的情况来看，公司债占房企融资比重加大，在加强对公司债监管后，少数公司可能面临断血风险”，前述房企人士表示，不过大型房企融资渠道丰富，剔除公司债的渠道外，还可以通过间接融资持续获得资金。
他指出，目前监管层对房企融资属于“一事一议”，符合标准的房企融资影响有限，只是速度可能会有所降低，“马太效应下，好的会越来越好，差的会越来越差。”
此外，大型房企与建筑单位的合作方式也更为灵活，如事先不预付工程款，直到工程完工后，一次性支付工程款和资金利息。通过这种方式，建筑单位不仅获得了订单，同时资金利息也要高于建筑利润，而对于房企来说，则相当于获得了建筑单位的“变相融资”。
需要指出的是，由于今年公司债规模迅速增加，目前房企负债总额相应出现大幅上升。
据统计，截至三季度，按照申万划分的126家房地产开发企业，合计负债4.54万亿元，较去年同期增长23.8%。
“从各家房企提出的控制目标来看，负债率维持在60%至70%相对比较合理，但是一些融资能力较强的房企往往会超出这一区间”，房玲告诉记者。
数据显示，截至9月底，作为样本的126家房企中，有34家公司负债率超过80%。其中，万科A、绿地控股和华夏幸福负债率为81.01%、88.79%和84.98%，环比出现小幅增长。
“短期来看，可以比较一年内到期债务与公司现金，来衡量房企的偿还能力，长期则要看企业融资能力的强弱”，房玲指出。
若从上述角度来看，目前大型房企偿债风险总体可控。如保利地产一年内到期的长期债务为110.8亿元，而公司期末现金及现金等价余额则高达490亿元。
相比之下，部分中型房企资金压力更加明显。
据统计，云南城投、嘉凯城和中航地产等11家房企，现金余额不足以覆盖一年期债务，部分公司差额更是接近百亿。
不过，这类公司也在谋求自救，如嘉凯城已迎来恒大地产入主，而中航地产则选择了向保利地产出售房产业务。
基金持股创新低“未来地产行业的趋势，将会以兼并重组为主，行业集中度会越来越高”，成都一位私募投资总监评价道，不过考虑到近期国内对地产的调控力度来看，监管层亦不愿看到房价出现过快上涨，“三季度做完这波行情后，至少现阶段不会再碰地产股了”。