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正确认识楼市拐点及其综合利用
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主题:
正确认识楼市拐点及其综合利用
房奴的困惑
发表于
2008-03-07
进微信群讨论
2007年全国楼市一片红,三月看者云集,四月缓升,五--九月一发不可收拾,无论是新盘二手,无论是中内外环,所有楼盘乘风而起,而购者受股市攀升鼓励,受土地房产资源不可再生的判断以及购不到辛苦看中的房的恐慌,踊跃把从05年观望等待的购房需求释放,成交量放大。新盘及好的二手盘所剩无几。剩下的是不诚心卖的投资者的房子,房东看好未来市场,要么不卖,要么挂高价,要么边挂边跳“试下青春”有求者后马上封盘。这些留下来的房构成现在及以后的房源。到十月时候已经没有多少诚心出售的二手房源了。
政府这个时候以“调控”身份出现,一再加利息,又封杀第二套投资房的平价利息,抬高首付款以及控制土地炒作。然后有与前总理有关系的开发商出面呐喊“整个楼市出现拐点”“大家三四年以后再买房”等等,一片良苦用心!一切为了平抑。
这个言论立刻受到民众的支持。一时间天下肃然,整个十二月,二手房成交量几近为零。大家愤然房价高,将所有期待付与政府,以为经过“调控”必然会出现“等贵贱”“天下寒士尽欢颜”的局面,房价回归到2002年,每平米8千到5千。
愿望可以理解,但是现实就是现实。政府早就不造公房分配,一切由市场规律支配。政府调控的意愿是让2007年的房价过高长浮平静下来,让楼市有序发展。少些投资客多让自住者买到房。而大多数人领悟错了,误解为是房产革命必然的来临,将现有的市价革去,降到自己都说不清楚的什么低谷去。表现为:即使必须买房者,看归看,等归等,用等待观望来错过眼前楼市平抑期。与05年政府调控后一样,本来调控得价格平平了,却没有人买了,都等待到压抑爆发的2007年纷纷入市。而下个高峰期来临与07年不同的是:届时内环没有什么可以买的房子了。
这里要说的就是,如何利用拐点论来给自己带来好处。
首先:确定自己是什么样的需求者。如果是投资,看看自己的实力了,利息高税收高还是慎重的好。如果是自己住,您就别跟拐点凑热闹。人家在那边用“拐点”打那个叫“投资”的人,您就别去起哄幻想会不会给自己分点赃,或误会认为打倒投资客天下房子不花钱了。您没有房就争分夺秒去找自己的那套,因为象您这样的人非常的多。其次看您是想买那里的房。以上海为例,看自己想买的是中环?内环还是外环线的房子。这里有讲究的。
如果您想买外环线外的新房子,您完全可以等待下去。等政府或开发商仁慈地少赚您的钞票,把房价调整到适合您的时候购买。那里的土地多,价格一时不能长的太快,不甚着急。也不排除您看透楼市,先下手为强。2000年浦东还是一片青草地,几年后房价比黄浦便宜不了多少。目前人口结构是65到85年的为主要成分,都在赚钱,生活生产资料供不应求。
如您决心一定买中内环的房,请看清楚是买新盘还是买二手。上海中内环的新盘受土地供应影响逐年减少是事实。土地稀缺价格早已经今非昔比了,土地价格现在被炒得比该地块造出按目前市场价格的新房总价还高。拿名盘上海绿城为例:开发商慨叹‘我这块地当年不造房,现在卖地要比我卖房子多赚几倍’。您假如是拿到土地的开发商,造出房子按现在市场价格卖房收不回成本您卖不卖?所以说:房子造还是要造,长归长,不赚钱不卖。您说拐点怎么个拐法?您等下去有什么结果哪。
如您要买内环的二手房,那就更不应该相信拐点说法了啊。
(一)本身您已经晚了人家投资者一步了。投资人结合国外的经验对城市房产市场有良好的知识和判断力,他们几年前就看好该房,买来又交利息又占资金,不赚钱谁卖?您认为会有人顶不住压力或急用钱,抛出低价出来。实际上实力不强的人早在05年新政策出来前后就陆续交白旗了,目前的房东哪个不是过五关者?即使投资其他急用钞票,抛出便宜的房来,还有充分思想准备的新投资客接盘的。大多数人还是在等更便宜的出来,眼看着错过。这场与房东的搏弈中,多半买家在知识上不如楼市老手的卖家,再加上买家多不相信自己雇来的中介,反复讲还价格,好不容易所有亲人看过同意了,房又被别人或新投资者买了去,往往很难拿到自己喜欢的房,烦恼后选择继续等。内环没有新房,二手房也不可以再生产,越卖越少,自住者越来越多。目前您能从投资者那里买到房子,观望一段时间后,整个楼盘都是自住房,买家只能等自住客发了财换大房时候买他们的二手房。您说,供应那么少,哪个自住者会便宜卖出来?
(二)买内环房晚房东一步不说,再看购买人的成倍增加您会更明了什么是买房时候。
一个城市如果适合发展,那么这个城市人口会骤然增加。上海是国际城市,适合各个国家,省份的精英的发展。这个不断增加人口的城市,住的问题是大问题。外来的大都是能人,都需要内环的房子,很少人不从内环的二手房开始看起,那么内环的房源从那里来?在造几个内环也满足不了目前以及未来涌入者的需求。小孩子都知道物以稀为贵。房源少‘价格贵’就出来平衡。不管您恨它,怨它,骂它,等它,它还是一直贵下去的。十年以后,大多数内环房都堪为豪宅。如嫌它贵,只好到外环去了。
您也认为三四年后买房,大学生四十后买房,那么或许要花现在买内环的价钱去抢购奉贤,金山的新盘了,或许哪个时候要和现在读高中的小朋友争一套房源。这不是危言耸听,尝试者众多自有结论。当然不排除您三四年后暴发,买套汤臣一品做您的经济适用房。
总之,受供求关系影响,中心城市的房价不会拐点到来的。能平抑制不长就是功劳。信不信由您。我们国家城市化的步子才开始,未来城市化更趋明显。
目前是房价被压抑的大好时机。压抑不住还是要长的,当然希望是缓慢增长。房子见少,购买人多,等等都是长的诱因。不长因素就是07年末的调控作用。在不长的瞬间,总有聪明人看出其然,断然折下硕果。把后悔留给看客和房东。这个人就是拐点论的受益者。
看不出所以然,跟着舆论从众者,当然跟着购房大军观望,等待着下个楼市高峰期的来临。而历史会证明:即使是高峰期买来的房子,相对于未来还是最便宜的。上世纪买上海滩的老洋房的人怎么也不会想到,100年后老洋房还这么贵这么受欢迎!
国际社区香梅花园有套二房
126平方 2/2/2 开发商精装修 8层 单价2.38万/平
特点:一;便宜,五期现在还在开盘,3万/平,其他还有两套126的要350万
二;房形好,两房均南,客厅南,南北通.
三:出租快,转卖快.后面是日本语学校,买的出租的外国人多.租金可7千
五:开发商统一装修,档次高,中央空调,家具家电送.
六:交通好:前面100米是浦建路,后面是科技馆2号线地铁口.
七:该房保养的好.05年交房没有住,07年业主住.
八:很快香梅价格超过3.5万一平方,是必然的规律,升值空间高.
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13761380797
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