主题：期待一份地下权利 “亚太盛汇”遭遇产权之痛

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发表于2004-01-02 15:19:48 |只看该作者: 楼主

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//www.fang.com 房地产门户-搜房  2003-12-23 13:27:00

地下商铺

在未来的城市地下空间开发中，产权问题是一个关键。“不对地下建筑物、构筑物的产权关系进行明确，投资者建设地下建筑物、构筑物后拿不到产权证，会直接影响投资的积极性。”

2月9日，刚刚从荷兰赶回上海的徐小亮（化名）夫妇走进上海亚太盛汇公司经理办公室时，久经暖冬的上海，正经历一场小雨带来的寒意。

徐小亮与其他400余户亚太盛汇业主处境相同。他们买下了亚太盛汇地铁商场的商铺，至今还未拿到产权证。流传在业主中的说法是，这个日子将遥遥难期。

因为没有任何一部现存法律，能够支持他们对地下空间的产权要求。

大多数业主并不知道，他们百思不得其解的产权之痛，同样是摆在上海乃至全国的决策部门和法律专家们面前的一道难题。

两重天地

现任亚太盛汇管理公司总经理本人也是商铺业主之一。在签下那份“商品房”预售合同的时候，她同样忽略了“地铁商城”中的商铺作为地下空间里的建筑，其产权和地面“商品房”产权之间，有着细微的差别。

业主们购买的是亚太盛汇商场北广场的地下商铺。在开发商2002年的销售宣传中，北广场被描画成将有8种业态共存，比香港名店街这样著名的地下商场更有潜力的未来“上海铺王”。开发商还承诺，将迅速开发南广场，南北同时营业，大举推出地铁商城的商业环境。

最终引发销售热潮的是“全产权商铺”的概念及其催生的“一间商铺养三代”的豪语。徐小亮的观点是当时投资者的代表性心态：地下商场上海早有先例，人民广场的香港名店街、迪美广场、静安寺的伊美，还有随处可见的地铁商铺都红红火火，最高租金每天每平方米可高达4到5美元。“全产权商铺”的诱惑力可想而知。

仅在上海襄阳路市场一地，亚太盛汇就曾售出商铺100多间，买主多是襄阳路市场的商铺老板。商铺价格也由最初的1.5万元/平方米涨至2万余元/平方米。

然而，买下商铺后不久，小业主的产权证（小产证）问题浮出水面。和业主最初的设想大相径庭，他们被房地交易登记部门告知，根据有关的法律规定，对亚太盛汇商场这样的地下商铺，性质和普通的地面上的商品房并不相同，目前无法进行小产权登记。

如今北广场80％以上商铺已经售出，南广场尚未竣工。一度开门营业的北广场因为招商不顺和非典等原因，至今未正式营业。在南广场施工现场一间办公室里，业主们在问谁对目前有铺无市和尚未取得产权证的状况负责。

“我们要求开发商办下小产证，同时补偿损失和启动南广场工程。这些要求都不过分。”一位不愿透露姓名的业主表示。

开发商正在拟定一个对部分业主进行补偿的办法。400余户业主中，有272户和亚太盛汇公司签订了1年到4年不等的返租合同，将商铺经营权让给公司，按月收益。其他未签返租合同的业主原本准备自营，现在因商场未正式开业，损失惨重。起草中的补偿办法就是针对这一部分自营业主。补偿办法几易其稿，据称目前公司高层已做了批复同意。

在开发商看来，业主与开发商对立起来，矛盾激化，事情尚未到不可挽回的地步。“补偿办法总会能与业主协调出一个双方相对都可接受的结合点。南广场工程正在进行之中。现在最紧要的问题是，希望能突破壁垒，尽快将小产证办下来。”

立法之难

“全产权商铺”搁浅，亚太盛汇的高层人士和小业主对有关法律抱有一种难言的心情。但上海市政府法制办行政法制研究所的赵卫忠处长表示，上海市对城市地下空间开发利用的立法，包括产权方面的法律探讨，这些年从来没有停止过。

2000年，赵卫忠主持了一项题为《上海市城市地下空间开发利用管理立法研究》的课题，探讨现有法律体系下上海市示范性地解决地下开发中的产权和管理之道。

课题组研究的基础是中国现有的几部关于地下空间的立法：《中华人民共和国城市规划法》、建设部于1997年颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》和上海市政府1993年颁布的《上海市民防工程管理办法》。

“这几部相关立法没有解决地下空间开发中的产权问题”，赵卫忠和课题组恰恰认为，在未来的城市地下空间开发中，产权问题是一个关键。“不对地下建筑物、构筑物的产权关系进行明确，投资者建设地下建筑物、构筑物后拿不到产权证，会直接影响投资的积极性。”

中国的地下空间开发始于人民防空的需要，后来又发展出大规模的地下交通，但地下空间的所有权和使用权统一操控在国家手中，毫不涉及产权问题。然而，赵卫忠认为，城市经济发展到一定规模以后，“城市地面价格上涨会对开发地下空间产生推力；开发地下空间比较成本较低，没有技术障碍，会产生一种拉力。两者合力将民间资本推进地下空间开发，这是大势所趋，会直接导致产权问题出现。”

“上海城市用地的严重不足，很大程度上制约了上海进一步发展。有效开发、利用地下空间，对缓解城市发展中的多种矛盾，把上海建设成为立体化、现代化的城市，特别重要”，赵卫忠特别强调，城市地下空间开发是一个现代化大都市难以避免的趋势。

国外经验表明，当人均GDP达到3000美元，会出现地下空间开发的高峰。

1999年上海人均GDP已经达到3700美元，理论上民资已进入开发地下空间的快车道。然而，亚太盛汇的例子说明，如果没有法律的保证，这条快车道上碰壁的危险远多于可能的机遇。

“立法之难在于现在有关地下空间的使用权等种种问题，有关部门的意见还不统一，理论界也存在各种看法”，赵卫忠说。

期待破局

在一次商铺业主自发组织的协商会上，业主佟洱（化名）等人收集了业主们的看法，除了退铺这样的激烈要求，大部分业主表示，希望政府能够出面保证他们的权益，在此前提下，协商解决产权证问题。

部分业主和亚太盛汇公司仍寄希望于政府能够特事特办。“产证没有下来，业主不能进行租赁、转让和出售，地产无法实现增值的效果，业主的投资等于被套牢了”，一位业主说，毕竟亚太盛汇是上海是第一家涉及地下空间产权问题的大型地下项目，业界、媒体和有意向投资地下空间开发的民资都在关注这件事的发展，大家都希望，能够在法律的框架内为未来上海地下空间的开发营造有利空间。

但是在现有法律框架内，特事特办要“特”到什么程度，又要在多大程度上为今后类似的事件提供解决的借鉴，事关重大，谁也不敢轻易表态。目前，浦东新区政府和相关职能部门正在协调商讨如何解决此事。

从立法的角度说，世界上所有国家的地下空间立法都经历了一个漫长的过程。

即使是在地下空间开发已是家常便饭的美国，从第一部相关的地方立法诞生到联邦政府部门倡议各州使用“空间法”这一名称统一空间权法律制度，其间经历了43年的漫长岁月，而且从根本上改变了美国原来认为土地所有权的范围“上达天宇、下及地心”的法律原则。

赵卫忠认为，根本的解决之道是加快地下空间利用方面的立法，将地下空间的所有权、使用权和地下建筑物、构筑物的产权明确下来。现有的地下空间产权立法要取得根本性的突破尚需时日，但是上海市目前已经在进行地下空间使用权方面实践探索。

“实践的结果会促进和带动立法程序。从某种程度上来说，将来的地下空间立法是将这些实践的经验固定下来”，赵卫忠说。 �

新民周刊    文/汪伟    责任编辑/sh002

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