主题：业委会筹备组公告（富林苑的业主管理公约，议事规则，维修基金使用规约草案）

（草案）

为了维护富林苑小区（以下简称“物业”）全体业主、使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业变更以及业主委员会依法有序换届改选，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况制定本规约。

本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。

第一章 物业的使用

   第一条 （业主的权利与义务）

   业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。

第二条 （相邻关系）

   各业主同意，遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三条 （物业的使用原则）

各业主同意，在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定，以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定；在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

第四条 （物业的装饰装修）

业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：

（一）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。

（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间6时至次日上午8时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

（三）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

（四）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。

（五）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。

第五条 （物业转让、出租的相关事项）

居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危及住宅物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

业主转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的，业主委员会可书面责成业主或承租人限期纠正；出租或转租房屋的行为损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第六条 （物业的用途）

业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的，业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第七条 (违法搭建处置)

各业主、使用人在物业使用过程中，不应发生违法搭建建筑物、构筑物的行为。

业主、使用人有违法搭建行为的，其他业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门报告。受侵害的相关业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。

第八条 （物业使用的其它约定）

业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：

（一）车辆停放问题：规范有序，停放车辆应做到不影响他人正常通行；

（二）宠物饲养问题：有证饲养，须有绳锁遛狗，并及时清理粪便；

（三）电梯使用问题：爱护公共设施，不野蛮操作，文明使用；

（四）环境绿化卫生问题：爱护绿化，保护环境，不乱扔垃圾；

   第九条 （物业的维修养护）

   业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业；

   （一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。

   （二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

   （三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起3日内作出是否同意的决定；逾期不作出决定的，视为同意。

   业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

   （四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，物业服务企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。

   （五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。

   建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

   第十条 （业主提交通讯联系方式的义务）

业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式送达。

   第十一条 （利用物业共有部分的归属）

    利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。获取的收益，按下列方式处理：

   （一）纳入专项维修资金；

   （二）业主委员会工作经费；

   （三）物业管理方面的其他需要。

第十二条 （未按规定交付有关费用的责任）

业主未按规定交付物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。

第十三条 （业主违反物业使用禁止行为的处理）

业主或使用人违反本规约第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条约定的，物业服务企业有权劝阻、制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以采取禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域予以制止。

第二章 物业服务企业的选聘

第十四条 （启动选聘程序）

发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业选聘事宜：

（一）物业服务合同届满前 2 个月；

（二）因其他原因物业服务合同终止的。

第十五条 （表决选聘方式）

业主委员会首先就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见。选聘方式为续聘或者公开招投标。各业主同意，另聘物业服务企业的，采取公开招投标方式。

第十六条 （表决选聘标准）

业主委员会根据选聘方式征询意见或者投票统计结果，结合住宅物业管理区域规模、业主对物业管理的要求等，制定具体选聘标准，并在业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。选聘标准应该包括以下内容：

（一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况；

（二）物业服务收费内容及标准；

（三）物业服务合同期限。

第十七条 （作出选聘决定）    

业主委员会根据《业主大会议事规则》的规定回收业主意见，根据选聘方式和选聘方案投票统计结果形成业主大会关于选聘物业服务企业的决定，并在物业管理区域内公告。

第十八条 （实施选聘工作）

业主委员会应本着维护物业管理区域广大业主利益出发，依照业主大会决议，公开、公平、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作，并代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

选聘工作完成后，业主委员会应当将选聘结果和合同主要内容在物业管理区域内公告，接受业主的查询。

第十九条 （不能及时选聘的处理）

因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘物业服务企业的，在另聘物业服务企业之前，业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）或者房地产管理部门指定物业服务企业临时代管，业主委员会与代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。

第三章 附 则

第二十条 （矛盾纠纷的调处）

业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，同意由业主委员会或者居委会、街道办事处设立的人民调解委员会居间调解处理。

第二十一条 （违约处理）

业主违反本规约的约定，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。（注：维修资金不交纳，可以起诉）

第二十二条 （连带责任）

物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第二十三条   （生效和修改）

本规约经 2008   年 10 月 26 日业主大会会议讨论通过。

本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。