主题：关于房地产的讨论，续“安安”TX的话题，2005年前“自住客”的心理需

KFS勾结中介，媒体推波助澜，ZF不闻不问，。。。于是人为扭曲的市场控制了“弱势群体”的思想，从而心理曲线只能反应为直线，就是现在不买房，以后就因为土地稀缺而导致房价更加昂贵！这个并非心理学上的自然心理过程，从其中我们难以得到正确的人性行为规律。
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“万邦”造假在业内是公开的秘密，也就是以“个人”名义虚假买下KFS的大量房源，给后面购房者巨大的心理压力，从而人为大幅度抬高房价。最后“个人”以各种理由逐步“撤消”所购房屋，以虚高的市价入市。
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房产市场受市场供求关系左右吗？偶举几个例子：

     1、2005年以前的楼市，投资者在拼命买房，当然这是投机不去说它。但问题是自住者也在拼了老命买房，请问当时的房产市场是严重的“供不应求”了吗？不研究购房人的心理，能知道其中原因吗？

     2、2005年以后的楼市，遭遇前所未有的低迷，大家都不去买房这，这难道是“供大于求”造成的吗？不涉及心理分析，能得出结论吗？
##安心下来接着写：2005年并不是低迷的一年，只是于年初的火暴相比，稍微冷清了点，在拆穿了几个西洋镜后还能每天“井喷”600百余套怎么能用低迷来形容呢？##
     3、至尽为止，很多开发商并没买掉几套房子。而房子长期买不掉，为什么至今上海房价也只比“最高峰期跌了20%”。却没有一家开发商符合市场规律，自动降价开发潜在客源群呢？不研究开发商的心理，能找出原因吗？
##上海房价哪里下跌了20%，数据没有出处，个别楼盘的下跌幅度不能套用在整个市场的变化上面；先知先觉的必然是少数人，万里的率先降价，就赢得了先机，马后炮的思想，结果卖不出几套是非常正常的##
      事实上，房地产市场违反市场规律的现象比比皆是，以上只是一些片段，违反市场的大方面还譬如：

     1、房产市场一直是要么全盘上涨，要么全盘下跌，并没有出现产品价格有升有降自动调节供需的现象，这点已不符合市场规律；

     2、所有人都把房地产业的暴利归咎于地产商的贪婪，但问题是资本逐利是共性的东西，为什么其他商品的经营者不这样做。要知道房地产业并不垄断，房地产的暴利本身就不符合市场规律。  
##房地产没有市场市场垄断，但它有门槛的限制，稍微有点资金的可以进入普通家电行业，但对现金需求巨大的房地产行业形成没有垄断的保护，获取相对垄断利润是客观存在的，然而正是如此巨大的利润使不少机构突破资本的限制，进入高利润市场来“分享”。。。自然暂时的门槛垄断就逐步消失##
     3、只要你研究过房地产数据你就应该知道，尽管市场供求比指数一直存在，但你会发现房地产市场的供求比永远只能反映历史成交状况，却无法预测未来。这个也明显不符合市场规律。

     4、房地产开发商在楼盘降价这个，问题上都表现得非常一致而且有耐心。但问题是房地产业是一个行业集中度很低的产业，开发商各自为政，根本不存在诸如“行业联盟、价格联盟”这样的东西。那么何来如此观念一致，而不受市场规律左右呢？

     5、所有的开发商都知道一旦降价就可以得到巨大的潜在市场，那他们为什么不降价呢？或许有人说这是为了不肯放弃利润？那为什么彩电、电脑、汽车、日用品、食品等几乎所有行业都肯降价，都肯放弃短期利润，而惟独房地产开发商不肯呢？真的是因为房地产开发商都很“贪婪”吗？

     以上问题，只要你仔细阅读偶的四大理由，都可以从中找到答案。再次声明，偶既然发帖子，自然是为了讲一些与众不同的观点。如果只是常规的基础理论论证，又何劳偶花费这大的精力摆擂呢？
##个人结论与安安有点不同，2006年起房价才开始下跌，不会大幅度下跌，但阴跌将导致调整持续时间将比较漫长，可能到07年底，08年初才能有所起色##

拜托，这有啥稀罕的?有些人为了自己的私心啊，为了高升啊，上海老百姓的死活，人家不关心的， 人家想为全国服务的，结果，我们上海人就只有奉献了，是不是啊?

他们真把老百姓当傻瓜玩了,可惜啊,谁傻还未必.

暂且不讨论情绪问题，2005年房地产开工面积哪位有个准确的数据？知道的话，可能要补一回“供应与需求”的基本经济学课程吧！这个数据就是10，000万平方米朝上。上市3千余万，成交2千万多点。

以下是引用bigbearfather在2006-2-12 20:45:17的发言： Re:拜托，这有啥稀罕的?有些人为了自己的私心啊，为了高升啊，上海老百姓的死活，人家不关心的，人家想为全国服务的，结果，我们上海人就只有奉献了，是不是啊? 他们真把老百姓当傻瓜玩了,可惜啊,谁傻还未必.

楼主，在中国，跟国外不一样的，虽然我们号称是社会主义，但实际上，最多是个权贵市场经济而已了， 注意，在这种经济环境下，短期内(3-5年)，权贵最重要了，单纯的供需分析，单纯的西方经济理论是无法分析我们这个市场的变化的.

我们是有中国特色的市场经济,如果只说供需,说实话,这轮根本涨不起来的!!!但是,他起来了,这就是说,我们现在真的是个新的经济形态了.供需只能在长期发生作用的,而短期,中国的权贵们的意志才能真正影响我们的具体生活.比如说,银行坏帐,在国外,四大早该倒了,但是,在中国,他们不仅活着,里面的人还个个是高薪?为啥,因为权贵需要啊.
   三年前,我一直认为房价不可能涨,无论从人均收入变化,还是说供应量的变化;但是,自看过我们市长的话后(投资上海房产,一定赚,大意如此),我一个月内买了房自住,因为,这话实际上是个信号,我们的权贵需要了,至于他需要的原因,其实,只要分析下当时的中央变化就知道了.人都是有野心的.
   现在跌,不是因为他涨得高,而是因为本轮的涨,一没有达成权贵的目的,更是威胁到其他权贵的利益了,所以,他挑战失败,上海房价会死得很难看的.
   在中国做任何大事,离不开政治的,实际上,中国的任何大的变化就是政治,可惜好多人看不明白,有好多人还老拿国外来分析中国.

经济规律无论对于什么国家都是起作用的，老毛算是权贵中的权贵吧，还不是败在经济规律面前。 人为的干预会延缓规律发挥作用的时间，但改变不了方向。

但请注意的是，短时间内使谁在主导，没有人否认经济规律，而且，他一但发生作用，其作用是相当大的，经济和政治本就是相互影响的；不过是提醒楼主，在中国，如果要分析经济变化，一定要注意中国的现实，现在的他是个新东东，如果只凭传统的理论，将会出现较大误差的。

从历史的角度，经济规律一定会使对的，因为历史都是几十年，上百年发生作用的。而对短期的走向判断，需要的是结合现实了。

露骨的干预也不过如此，现在着“藏头掖脚”的政策能顶那么多年吗？一句话，大熊您看短期是怎么走，长期又如何？

以下是引用bigbearfather在2006-2-13 9:17:38的发言： 从历史的角度，经济规律一定会使对的，因为历史都是几十年，上百年发生作用的。而对短期的走向判断，需要的是结合现实了。

供求法则当然是市场经济中最基本的法则之一，当然对于不完全竞争市场，市场配置的效率会受影响，我来解释你提出的问题。

1、2005年以前的楼市，投资者在拼命买房，当然这是投机不去说它。但问题是自住者也在拼了老命买房，请问当时的房产市场是严重的“供不应求”了吗？

这说明了信息在市场中的作用，但并不能否认供求法则，供求是基于完备信息基础上的，它只是我们作经济分析的利器，而不是直接能套用的万能规则。

     2、2005年以后的楼市，遭遇前所未有的低迷，大家都不去买房这，这难道是“供大于求”造成的吗？不涉及心理分析，能得出结论吗？

同上

     3、至尽为止，很多开发商并没买掉几套房子。而房子长期买不掉，为什么至今上海房价也只比“最高峰期跌了20%”。却没有一家开发商符合市场规律，自动降价开发潜在客源群呢？不研究开发商的心理，能找出原因吗？

开发商心理是影响市场无法出清的因素之一，但与供求法则不矛盾。


     1、房产市场一直是要么全盘上涨，要么全盘下跌，并没有出现产品价格有升有降自动调节供需的现象，这点已不符合市场规律；

房地产投资是有周期的，而且供应市场信息传递效率不高，产品价格是比较难象一般工业品那样能有较大弹性对市场作出反应。

     2、所有人都把房地产业的暴利归咎于地产商的贪婪，但问题是资本逐利是共性的东西，为什么其他商品的经营者不这样做。要知道房地产业并不垄断，房地产的暴利本身就不符合市场规律。  
##房地产没有市场市场垄断，但它有门槛的限制，稍微有点资金的可以进入普通家电行业，但对现金需求巨大的房地产行业形成没有垄断的保护，获取相对垄断利润是客观存在的，然而正是如此巨大的利润使不少机构突破资本的限制，进入高利润市场来“分享”。。。自然暂时的门槛垄断就逐步消失##

相反房地产的暴利正说明了市场规则的作用，当然对于中国，存在权力寻租和快速经济发展寻租也是重因。


     3、只要你研究过房地产数据你就应该知道，尽管市场供求比指数一直存在，但你会发现房地产市场的供求比永远只能反映历史成交状况，却无法预测未来。这个也明显不符合市场规律。

这取决于数据质量与分析师的素质，不要轻易质疑市场法则。

     4、房地产开发商在楼盘降价这个，问题上都表现得非常一致而且有耐心。但问题是房地产业是一个行业集中度很低的产业，开发商各自为政，根本不存在诸如“行业联盟、价格联盟”这样的东西。那么何来如此观念一致，而不受市场规律左右呢？

发展商的“观点一致”还需要经历时间考验。

     5、所有的开发商都知道一旦降价就可以得到巨大的潜在市场，那他们为什么不降价呢？或许有人说这是为了不肯放弃利润？那为什么彩电、电脑、汽车、日用品、食品等几乎所有行业都肯降价，都肯放弃短期利润，而惟独房地产开发商不肯呢？真的是因为房地产开发商都很“贪婪”吗？

房地产与工业品有着很显著的特征区别，不能简单套用。

彩色是偶对“安安”TX的不同看法，您看来错过了春节前后的擂台赛！Re:供求法则当然是市场经济中最基本的法则之一，当然对于不完全竞争市场，市场配置的效率会受影响，我来解释你提出的问题。

弱市场效应也是经济学中的一个研究对象，信息被控制的市场，连弱市场都谈不上，ANAN讲的还是有道理的问题，就是没有研究过市场的强弱之间的转化规律。比如KFS，ZF控制信息的年代慢慢成为历史，市场的信息就开始向有效能的阶段进化。

大家不会因为“砖家”一句，房地产是稀缺资源而盲目购房！因为都知道，KFS手里有大批的房子，自然可以悠闲挑选：一是选质量好的，还有选价格优惠的；选时间，懂KFS心理的最终成为不错的买家！

Re:楼主，在中国，跟国外不一样的，虽然我们号称是社会主义，但实际上，最多是个权贵市场经济而已了，注意，在这种经济环境下，短期内(3-5年)，权贵最重要了，单纯的供需分析，单纯的西方经济理论是无法分析我们这个市场的变化的.

三精英时代，
以前是瓜分市场，现在是掠夺市场，瓜分权贵都有利，掠夺不可避免会有冲突，
单纯靠普通民众楼市短期内是没希望的