主题：上海宾泉物业管理有限公司物业服务收费违法

金兰花苑

根据《中华人民共和国行政复议法》第6条第（九）、（十一）项申请行政复议。

行政复议请求：

1、被申请人应当依法履行职责，查处被举报人“上海宾泉物业管理有限公司”在物业服务收费价格上的违法行为。

2、被申请人应当履行职责，依法责令上海宾泉物业管理有限公司因价格违法多收部分，退还业主。

3、被申请人应当履行职责，依据《物业管理条例》第19条，在查处价格违法行为后，通告全体业主。

事实和理由：

2009年9月29日和11月4日，申请人向上海市物价局举报中心提交了《价格违法实名举报信》、《价格违法举报补充》，要求依法保护业主的合法权益，查处被举报人“上海市宾泉物业管理有限公司”以下价格违法行为：

1、物业费、停车费超出政府指导价浮动幅度。

2、提供相同服务，对同等条件的业主实行价格歧视。

3、不按照规定的内容和方式明码标价。

被申请人没有依法履行职责，没有对被举报人的价格违法行为予以查处，被申请人行政不作为所依据的二个事实不具合法性。被申请人强调“金兰花苑小区与宾泉公司签订了《物业服务合同》，按合同约定收费，就是不违法”。被申请人错在忘了“依法成立的合同，自成立时生效”。被申请人混淆了合同的“成立”和“生效”的区别。

一、关于金兰花苑小区与宾泉公司签订的《物业服务合同》（见证据编号1）

《物业服务合同》约定的物业费、停车费价格，超出政府指导价浮动幅度。

1、《物业管理服务合同》第20条第1款，“每平米1.90元/月”。

该条款的服务项目及收费标准是合同第13条所列的6项，比较《上海市住宅物业服务分等收费标准》2--5级的最高收费标准：

单位：元/月-平方米

从上列对比看到，“每平米1.90元/月”，超过二级最高标准0.95元；超过三级最高标准0.74元；超过四级最高标准0.49元；超过五级最高标准0.23元。单项超过5级的也有2项，计0.35元。

2、《物业管理服务合同》第20条第2款，“每平米5.50元/月。

该条款有超出政府指导价浮动幅度外，还存在价格歧视。

合同中未见“非居住用房屋”物业管理费构成的服务项目和收费标准。违反了《物业服务收费管理办法》第8条和《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》第9条“明码标价”规定，涉嫌价格欺诈。如果“非居住用房屋”所提供的服务项目与“居住用房屋”相同，收费标准不同，被举报人涉嫌价格歧视。

3、《物业管理服务合同》第21条第1款，“露天临时停车位：按人民币300元/个/月收取”。

违反《徐汇区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》：二、收费标准“1、露天地面停放每个泊位每月收费不超过150元／辆。每月停放日期超过20天，按包月计费。上述收费标准为最高限价，下浮不限”和“约定收费标准高于区物价局核定收费标准的，必须按核定收费标准执行”的规定。

《价格违法行为行政处罚规定》第7条指出：“超出政府指导价浮动幅度制定价格的”、“高于或者低于政府定价制定价格的”，就是不执行政府指导价，应该依法给予处罚。

二、关于“徐汇区物价局提供的有关物业收费公示明码标价等调查材料”

该调查材料中，没有“应当”对“实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准”给予“公示”和“明码标价”，不符合《物业服务收费明码标价规定》第六条的规定。

《价格违法行为行政处罚规定》第11条指出“不按照规定的内容和方式明码标价的”就是违反明码标价规定，应该依法给予处罚。

三、金兰花苑小区与宾泉公司签订的《物业服务合同》存在“授权”、“备案”的程序缺陷

1、《物业管理条例》第11条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”。

根据业主大会2006年6月15日投票授权（见证据编号2），2006年6月20日签订的是《上海金兰花苑物业管理委托协议书》（见证据编号3）该《委托协议书》被撤销、新签订《物业服务合同》都未经业主大会授权。

2、《上海市住宅物业服务分等收费管理办法》第六条规定，“物业管理企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地的区县价格主管部门和房地产行政主管部门备案。”。该《物业管理服务合同》未按规定和程序备案。

被申请人应当依法履行法定职责，依法查处被举报人“上海宾泉物业管理有限公司”在物业服务收费价格上的违法行为；责令被举报人因价格违法多收部分退还业主并通告全体业主。

看完了见识了

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